Het kopen van een huis is voor leken al lastig, maar bij het kopen van een appartementsrecht komt nog veel meer kijken. Om een huis kunt heen lopen, om een gebouw met appartementen ook, maar daarmee ziet u nog niet uw aandeel in het eigendom. Uw aandeel in een gebouw, dat u exclusief mag gebruiken of bewonen staat omschreven in een splitsingsakte en op een splitsingstekening. In de jaarstukken van de VvE kunt u uw financiële verplichtingen vinden en ook de vermogenspositie van de VvE. Het is goed daarop te letten.

Ja, het is noodzakelijk dat u of eventueel uw makelaar bij aankoop van een appartementsrecht al die papieren goed doorleest en begrijpt. Laat u niks wijsmaken door mensen die zeggen dat het overdreven is, om bijvoorbeeld het dak te inspecteren als het door u beoogde appartement zich op de begane grond bevindt. U bent wel mede-eigenaar van dat dak en aan de kosten aan het dak betaalt u pro rata mee. Hetzelfde geldt voor de gezamenlijke tuin, de liften, galerijen, trappenhuis, voor-, zij- en achtergevels.

In de splitsingsakte vindt u omschreven voor welk aandeel u mede-eigenaar bent van het gebouw, welk appartementsrecht u koopt, hoeveel stemmen u kunt uitbrengen in een Eigenarenvergadering, welk aandeel van de gezamenlijke kosten voor uw rekening komt. De recente splitsingaktes zijn gebaseerd op het standaardreglement van het notariaat uit 1992, het zogenaamde gele boekje. Op de splitsingstekening staan uw appartement, de berging en eventuele parkeerplaats of garage met dikke lijnen aangegeven. In het Huishoudelijke Reglement dat veel VvE’s hebben opgesteld vindt u een aantal verplichtingen van de eigenaren maar ook een aantal verboden. Dit reglement is bedoeld om het samen wonen in een gebouw zo draaglijk mogelijk te maken.

Kopers van appartementsrechten vragen me wel eens of zij lid van de VvE moeten worden. Alsof zij daarin een keus hebben. Ik moet ze dan teleurstellen, want op het moment dat u de juridische eigendom van een appartementsrecht verwerft, is de appartementseigenaar van rechtswege lid van een VvE, met alle rechten en plichten welke daaraan verbonden zijn.

De VvE zorgt er ondermeer voor dat het gebouw voldoende verzekerd is tegen brand- storm- en waterschade, de zogenoemde opstalverzekering. De appartementseigenaar verzekert zijn inboedel zelf. Het is verstandig dat u van de VvE een kopie van de polis van haar opstalverzekering vraagt, daarmee kunt u zich ervan overtuigen dat het gebouw voldoende verzekerd is. Ook raad ik u aan om uw inboedel en dure verbouwingen te verzekeren bij dezelfde verzekeringsmaatschappij. Daarmee voorkomt u bij schade van buiten af dat u door de ene verzekeraar u naar de andere, van het kastje naar de muur, stuurt.

De financiën van een VvE zijn zeer belangrijk. U betaalt maandelijks of per kwartaal uw aandeel in de exploitatie- of servicekosten aan de VvE. De VvE stelt jaarlijks een begroting van de kosten op en vraagt de eigenarenvergadering daarvoor goedkeuring, daarmee staat uw bedrag voor het volgende jaar vast. Uit deze kosten betaalt de VvE de verzekeringen, het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten, reparatie- en onderhoudskosten van liften, entreedeuren, kozijnen en dergelijke. Het is niet de bedoeling dat de VvE meer geld uitgeeft dan zij ontvangt. Voor zo’n begrotingsoverschrijding moet de eigenarenvergadering altijd vooraf toestemming geven. En, dan heb ik het uiteraard niet over uitgaven die geen uitstel kunnen hebben, zoals een noodreparatie van een gesprongen waterleiding. In de jaarlijkse begroting kan de VvE al rekening houden met het creëren van reserves voor grootonderhoud, vervanging van de liften en schilderbeurten. Deze jaarlijkse reservering vindt u terug op de balans aan de rechter- of creditzijde onder benoemde reserves of Algemene Reserves (is vermogen). Deze reserves bepalen mede de waarde van een appartement, want een koper ziet zich dan niet op korte termijn geconfronteerd met stortingen ineens, bij uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. Overigens betaalt de koper over zijn toekomstig aandeel in de reserves geen overdrachtsbelasting. De verkoper laat zijn aandeel in de reserves gewoon in de VvE achter, dit ondanks indianenverhalen die ik daarover hoor.

Dus sluit u ogen niet voor het papierwerk dat u met een appartementsrecht geleverd krijgt. Beter met open ogen het nodige werk verzetten, dan met gesloten ogen in vuilkuilen lopen.