VvE moet scherp blijven!

Geschreven door Hans Broeren op .

Als ik schrijf dat de VvE scherp moet blijven, bedoel ik uiteraard dat de bestuurders, de administrateur en alle leden van de VvE altijd alert moeten zijn. In een pand is er altijd wel iets aan de hand, maar ook van buitenaf kunnen gebeurtenissen ontstaan. Lastige toestanden zijn dikwijls te vermijden door tijdig de VvE-regels te handhaven en adequaat op te treden. Dat klinkt kil; het is echter wel duidelijk en het komt de leefbaarheid in een gebouw ten goede.

Zo overkwam het vorig jaar een VvE in de regio Rotterdam dat zij moest toestaan dat in een van haar appartementen een bordeel kon blijven functioneren. Maar volgens de rechter in Rotterdam (23 januari 2013: RBROT:2013:BZ3254) had de VvE dat geheel aan zichzelf te danken. In de splitsingsakte hadden de meeste appartementen de bestemming woning, die op de begane grond en in het souterrain echter: café en magazijn. De eigenaar exploiteert in deze ruimten al vele jaren sinds 1980 een seksinrichting (bordeel). Terecht vindt de VvE dat dit gebruik niet in overeenstemming is met de bestemming in de splitsingsakte. De rechter daarentegen besluit het gebruik als bordeel toch toe te staan. De vordering van de VvE om dit gebruik te verbieden is inmiddels na meer dan 20 jaren verjaard. De VvE moet dit bordeel in die periode opgemerkt hebben en heeft dit met de splitsingsakte strijdige gebruik nooit gestuit. Dit noem ik op z’n zachtst gezegd onhandig!

VvE’s nemen nog al eens besluiten tijdens de jaarlijkse eigenarenvergaderingen die strijdig zijn met de splitsingsakte en bijbehorende splitsingstekening. En, dat heb ik het niet over een futiel hoekje dat iemand bij zijn berging of entree trekt, maar over flinke oppervlakten van bijvoorbeeld daken die iemand als terras in gebruik neemt. Zo besloot een VvE in het Amsterdamse een van haar leden toe te staan om daken van de bergingen als terras in te richten en te gebruiken. Dit deed zij via een (gewoon) meerderheidsbesluit tijdens de VvE-vergadering. De minderheid was het er blijkbaar niet mee eens en stapte naar de rechter. De rechtbank Amsterdam (12 november 2013 RBAMS:2013:7438) was het met de minderheid eens en vernietigde dat besluit. De rechter overwoog dat het vernietigde besluit van de VvE leidde tot een ander en intensiever gebruik (van de daken als terras) dan is toegestaan volgens de splitsingsakte. Deze situaties komen in de praktijk vaak voor en VvE’s zouden er verstandig aan doen om voor dit soort substantiële wijzigingen zowel de splitsingsakte als de splitsingstekening te laten wijzigen. Dit kost geld maar dat komt voor rekening van de verzoeker tot wijziging.

Heel verwarrend maar daarom niet minder belangrijk zijn de situaties met een hoofd- en ondersplitsing met aparte VvE’s. Stel u voor: er bestaat een complex met een aantal woningen, een aantal winkels en een parkeergarage. De hoofd VvE bevat drie appartementsindexen: 1. de woningen, 2. de winkels en 3. de parkeergarage.  Ieder van deze indexen of indices vormt weer een ondergesplitste VvE met een aantal appartementsrechten (indices) voor respectievelijk de woningen, de winkels en de parkeerplaatsen. Dat betekent vier VvE’s om te administreren met vier splitsingsreglementen, idem splitsingstekeningen, jaarlijkse begrotingen en jaarrekeningen en dergelijke. Vier besturen, waarvan bestuurders van de drie onder-VvE’s het bestuur van de hoofd VvE zullen vormen. Om deze complexe splitsingen van gebouwencomplexen in goede banen te leiden is deskundigheid nodig, om te beginnen van een notaris die dit juridisch handen en voeten geeft. En, daarna van een professionele VvE-administrateur ondersteund door goede besturen. Want dit is een hele klus met veel om in de gaten te houden.