Te hoge vraagprijzen leiden tot niets

Geschreven door Hans Broeren op .

In de tweede week van september begint het najaarsverkoop- en koopseizoen voor appartementen weer. Al trekt de koopwoningmarkt aan, dan is het niet verstandig om met een te hoge vraagprijs uw woning te koop aan te bieden. Dit kan u namelijk later flink opbreken. Maar, u moet ook op andere even belangrijke zaken letten.

De laatste voorspellingen van de grote banken geven aan dat het aantal verkochte woningen dit jaar met 25 procent zal stijgen. Laten we het hopen, maar we moeten voorzichtig blijven  met voorspellingen van bankiers, dat hebben de laatste jaren wel geleerd. Dat er meer woningen worden verkocht en  gekocht merk ik op de makelaarskantoren: zij hebben het veel drukker dan de afgelopen jaren die slecht waren. En, bij de laatst bekende verkoopprijzen kwamen de verkochte appartementen overigens er het beste van af.

Wilt u uw appartement verkopen, zorg dan van te voren voor vervangende woonruimte; de koper hoeft dan niet al te lang te wachten voor hij/zij zijn nieuwe appartement kan betrekken. Maak ook van te voren goede afspraken met uw bank als de verwachte verkoopopbrengst lager zal zijn dan uw hypotheeklening. Zorg dat alle klusjes in en om uw appartement uitgevoerd zijn en alle apparaten doen wat ze moeten doen.

Schakelt u een makelaar in: laat hem goede en realistische foto’s maken, maak goede plattegronden met de juiste oppervlaktematen er in vermeld. Daarmee komt de woning goed op de websites voor koopwoningen, zoals Funda. Maak een lijst van roerende goederen die u achterlaat. Zorg dat u uw leveringsakte bij de hand heeft, de splitsingakte en dito tekening, laatste notulen van de vergadering en de financiële stukken. Ook de laatste woz-waardering.

Ja, en dan de: de vraagprijs! Hou de vraagprijs realistisch. Vraag een makelaar wat zijn idee is van een redelijke verkoopprijs bij verkoop binnen drie maanden. U mag best 5 tot 10 procent daarboven de vraagprijs vaststellen. Maar zeker niet hoger, want u zult merken dat aspirant-kopers niet komen opdagen, de verkooptijd zal veel langer duren, uiteindelijk moet u steeds de vraagprijs verlagen en zal de verkoopprijs lager uitvallen. Makelaars verzinnen dit niet, wetenschappelijk onderzoek heeft dit inmiddels uitgewezen.

Bent u samen eigenaar of bent u gehuwd, zorg dan dat u het eens bent over deze verkoop en verhuizing. Onderteken samen de verkoopopdracht en daarna de zogenaamde voorlopige koopcontract. Want voor verkoop van de echtelijke woning heeft u volgens het oude wetsartikel BW 1: 88 schriftelijke toestemming nodig van de andere echtgenoot. Toen dit wetsartikel begin vorige eeuw werd ingevoerd kreeg het de bijnaam ‘het pantoffelheldartikel’. Omdat het toen niet zo gebruikelijk was dat de man voor zijn handelingen toestemming moest hebben van zijn echtgenote.

Als een koop is gesloten ondertekent u samen met de koper een zogenaamd voorlopig koopcontract. Hierin staan de hoofdzaken, de koopsom, de leverdatum, ontbindende voorwaarden en de betaling van de 10 procent waarborgsom. Ouderen onder ons zullen zich nog herinneren dat we vroeger deze waarborgsom ‘handgeld’ noemden. Toen kwamen contante betalingen veel meer voor dan nu en betaalde men ook de 10 procent contant aan de verkoper, in het handje dus.

De notaris ziet er op toe dat de waarborgsom of bankgarantie op de afgesproken dag bij hem is aangekomen. Maar de verkoper houdt hierbij ook een taak, als die een makelaar heeft ingeschakeld rust deze taak bij hem, en houdt in de gaten of de waarborgsom of bankgarantie op tijd bij de notaris binnen is. Een makelaar die dit verzuimde moest van de Rechtbank Rotterdam (RBROT: 2013:6460) de schade van zijn klant de verkoper betalen. In een ander geval dacht een verkoper bij het niet doorgaan van een verkoop een hogere schade te kunnen claimen bij koper dan de waarborgsom van 10 procent van de koopsom. Verkoper had meer schade dan de waarborgsom, echter in het koopcontract hadden verkoper en koper afgesproken dat de schade maximaal deze 10 procent is en niet anders. Zo oordeelde ook de Hoge Raad op 7 februari 2014, nummer HR: 2014.259; als de verkoper geen maximum van 10 procent aan eventueel te lijden schade wilde, had hij dat zo moeten afspreken en dat liet hij na.