Veel onroerend goedeigenaren vielen bijna van hun stoel toen ze de aanslag Onroerende Zaakbelasting (OZB) 2009 ontvingen. Verhogingen ten opzichte van 2008 variëren van 10 tot 30 procent. In deze tijden komen deze bedragen flink aan, want die zijn nagenoeg niet meer op te brengen uit de huuropbrengsten.

De WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken) is de grondslag voor de heffing van de OZB, het Eigenwoningforfait bij de Inkomstenbelasting,  de Hoogheemraad- en Waterschappen. Daarom is het belangrijk  deze waardebeschikking goed te controleren en eventueel bezwaar te maken bij de gemeente binnen zes weken na de dagtekening ervan.

Schrik er niet van als gemeenten uw bezwaar tegen de WOZ-waarde zonder veel woorden afwijzen, dit doen ze namelijk standaard. Daardoor bent u gedwongen om uw gelijk te halen bij de belastingrechter en misschien later bij de belastingkamer van een gerechtshof. Om het aantal bezwaarschriften tegen te gaan heeft de regering bezwaarmarges of drempels ingebouwd. De waardeverlaging moet bijvoorbeeld vier procent zijn bij een WOZ-waarde van 200 tot 500 duizend euro, met een minimum van 10 duizend euro. Deze marges vindt u in de toelichting bij de WOZ. Overigens trekken belastingrechters zich niet zoveel aan van deze bezwaardrempels. Ik vind deze belemmering een beloning voor gemeenten die slechte WOZ-taxaties leveren.

De WOZ-waardebeschikking ontvangt u sinds een aantal jaren jaarlijks met een jaarlijkse mogelijkheid om bezwaar te maken. De WOZ 2009 heeft als waarde (peil) datum 1 januari 2008. Dus de waardeontwikkeling van uw bezit tussen 1 januari 2008 en nu vindt u daarom op deze aanslag niet terug en het heeft geen zin op basis van een waardedaling in deze periode bezwaar te maken. Pas met de WOZ 2010 (peildatum 1 januari 2009) en WOZ 2011 (peildatum 1 januari 2010) kunt u een waardedaling aanvoeren in een bezwaar tegen de WOZ. Ik adviseer u om nu al een dossier aan te leggen om alle waarde-informatie over onroerend goed in uw gemeente en  regio te verzamelen.

Ik noem het wel eens de grootste nachtelijke parlementaire blunder van de Tweede Kamer. De WOZ gaat bij woningen ervan uit dat ze onverhuurd en leeg zijn, gesplitst als appartementsrecht en op eigen grond staan ook als ze op die ellendige erfpacht grond staan. Dit zijn de zogenoemde taxatieficties voor de WOZ. Onbegrijpelijk en niet uit te leggen. Bij verhuurde bedrijfspanden gaat men ook van eigen grond uit als het op erfpacht staat, maar daar hanteert men een huurwaarde per jaar en vermenigvuldigt die met een kapitalisatiefactor.

U moet er niet versteld van staan als de WOZ-taxateurs nooit in uw pand zijn geweest of het zelfs van de buitenkant niet hebben bekeken. Zo onzorgvuldig zijn deze taxaties, die meestal worden uitgevoerd door werkstudenten of niet gekwalificeerde belastingambtenaren. Deze taxateurs houden zich meestal vast aan de beruchte referentieobjecten. Zij vergelijken achter hun bureau uw pand met soortgelijke (?) panden in uw buurt. Zonder zich al te veel te verdiepen in de bijzondere omstandigheden van uw pand. Heeft u een lage huurprijs afgesproken met een maatschappelijke instelling, zal de gemeente uw pand taxeren in vergelijking met een flink commercieel verhuurd pand. Dat lijkt me niet juist. Bekend zijn de bedrijfspanden die vroeger woning waren of waarin vroeger nog een woning zat. De eigenaar heeft deze woning vele jaren geleden tegen veel geld onttrokken en het pand bedrijfsmatig verhuurd. Deze informatie is bij gemeenten nog niet doorgedrongen van de onttrekkingsafdeling naar de belasting ambtenaren. Woningen in bepaalde wijken kunnen namelijk meer waard zijn dan verhuurde kantoren, dus de moeite waard bezwaar te maken.

Dus de verhogingen op de aanslag OZB zijn vaak niet het gevolg van verhoogde belastingtarieven, maar van sterk verhoogde WOZ-waarden, de heffingsgrondslag voor de OZB.