Na jarenlang het splitsen van woningen in appartementsrechten tegen gewerkt te hebben, wil de gemeente Amsterdam dit splitsen sinds vorig jaar stimuleren. In het bijzonder moesten huiseigenaren goedkope huurwoningen splitsen om het eigenwoningbezit in de hoofdstad te vergroten. Tot nu toe heeft men weinig bereikt met al die nieuwe splitsingsregels.

Het is onnozel te verwachten dat Amsterdam het diep gewortelde wantrouwen van huiseigenaren jegens haar diensten en politici in één jaar kan wegnemen. Evenzo is het onmogelijk te verwachten dat deze gemeente haar houding jegens huiseigenaren in datzelfde jaar rigoureus wijzigt. Daarvoor is meer nodig.

De stormloop op de splitsingsvergunningen per de datum dat de nieuwe regels golden, 1 oktober 2002, is uitgebleven. Van de 3000 goedkope huurwoningen waarvoor particulieren splitsingsvergunningen konden aanvragen in de periode 1 oktober 2002/2003 resteert nog een behoorlijk aantal. Het restant gaat naar de volgende periode tot 1 oktober 2004, waarvoor al 5000 woningen waren aangewezen. Indien in deze lopende periode het quotum niet wordt gehaald, houd ik mijn hart vast voor de volgende periode als er niets verandert in de houding van de stadsdelen en in de regels.

Voor splitsen van huurwoningen met een huurwaarde boven de liberalisatiegrens bent u niet afhankelijk van de jaarlijkse quota. En, dat geldt ook voor de stadsdelen: Amsterdam-Noord, Geuzenveld/Slotermeer, Osdorp, Slotervaart/Overtoomseveld en Zuidoost. Om woningen te splitsen in een pand dat gebouwd is na 1940 heeft u helemaal geen splitsingsvergunning nodig.

Als ik de stukken lees, die de gemeente over dit onderwerp produceert, begrijpt Amsterdam maar niet dat ook dit nieuwe beleid dreigt te mislukken. Mij verbaast het niet. De nieuwe splitsingsregels zijn te ingewikkeld en de behandeling van de aanvragen is te traag. Het is voor huiseigenaren niet echt aantrekkelijk om zo´n splitsingsavontuur aan te gaan. Want het is natuurlijk niet toevallig dat voor de nieuwe categorieën splitsen, zoals samenvoegen van woningen, funderingsherstel en (voormalige) woningen boven winkels nagenoeg geen belangstelling bestaat. De splitsingen gaan namelijk gepaard met grote investeringen en bouwwerkzaamheden, waarbij het nog maar de vraag is of er een lege woning beschikbaar is of komt. Tevens zijn de investeringen zo groot, dat bij lage huren van de zittende huurders, het rendement zwaar negatief zal zijn.

Onder de huidige splitsingsregels ervaren huiseigenaren een aantal bepalingen als bezwaarlijk. De verplichte aanwezigheid van een aannemerscontract is onmogelijk, omdat een huiseigenaar zo=n contract niet kan afsluiten indien er nog geen splitsingsvergunning aanwezig is. Deze bepaling dient te vervallen en een uitgewerkt bouwplan met planning moet voldoende zijn. Het pas in behandeling nemen van de aanvraag voor een splitsingsvergunning op het moment dat de bouwvergunning is verleend, zorgt voor problemen. De behandelingen van de bouw- en splitsingsvergunning kunnen ook synchroon lopen, dat is ook veel logischer. De complexgewijze aanpak van een blok huurwoningen loopt spaak omdat men dan weer afhankelijk is van een jaar waarin men voor die woningen aanspraak kan maken op een jaarlijks quotum. Hierbij moeten aanvragers ook aanspraak kunnen maken op het quotum van het daaropvolgende jaar.

Onder de oude regels was het nog helemaal niet zo gek. Ik merk dat de afhandeling van de vele aanvragen voor splitsingsvergunningen van voor 1 oktober 2002 nog niet klaar is. Dus mijn oude klacht dat de capaciteit van de stadsdelen onvoldoende is blijkt juist.

Een van de redenen om het huidige splitsingsregime zo ingewikkeld en lastig te maken is de eeuwige angst van deze gemeente dat de kernvoorraad van goedkope huurwoningen snel zal afnemen. Als er dan toch gesplitst wordt, dan toch maar niet te gemakkelijk, heeft men in het stadhuis gedacht. Het vervallen van de ouderdomsaftrek heeft die angst van Amsterdam versterkt. Ons gemeentebestuur meent werkelijk dat door het vervallen van deze aftrek bij de huurprijsberekening alle lage huren enorm zullen stijgen. Maar dat kan helemaal niet, als u de jaarlijkse huurverhogingsmogelijkheden bekijkt. Ik stel voor dat de gemeente zich op dat gebied, met goede rekenvoorbeelden, laat voorlichten.

Maar, dat laat onverlet dat het splitsen van goedkope huurwoningen tegenvalt. Waarom zou een huiseigenaar een pand of blok met goedkope huurwoningen tegen veel geld en moeite splitsen? Waarom zou hij dat doen als de huurders hun huurwoning niet willen kopen, niet meewerken aan de splitsing en niet verhuizen? Hij zou dan namelijk een slechte investering doen, want tegenover al die splitsingskosten blijven de lage huuropbrengsten staan. En op de medewerking van de zittende huurders hoeft hij al helemaal niet te rekenen, want die huurder zit niet op een splitsing te wachten. En het uitplaatsen van een huurder, omdat de huiseigenaar die ene lege woning nodig heeft om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren, is nagenoeg onmogelijk. De gemeente werkt daaraan niet mee en lege woningen zijn schaars en zijn qua huurprijs duurder dan de woning die de uitgeplaatste huurder achterlaat. Nee, de gemeente moet eerst haar splitsingsangst overwinnen, het vertrouwen van de huiseigenaren terugwinnen en haar regels vereenvoudigen. Dan komt het met het splitsen wel goed!