Kopers van woningen voelen zich in ons land zo goed beschermd door allerlei wettelijke regels dat ze slordig worden. Vooral bij het beroep doen op ontbindende voorwaarden merk ik dat kopers schade lijden omdat zij niet volgens de regels handelen. Na de bedenktijd van (meestal) drie dagen is het namelijk menens.

Omdat driekwart van alle huiseigenaren een hypotheeklening nodig heeft om zijn huis of flat te kopen, is het noodzakelijk om in een koopcontract een ontbindende voorwaarde op te nemen. Zoals dat heet, neemt u een ontbindende voorwaarde op voor het niet-verkrijgen van een voldoende hypothecaire geldlening tegen gebruikelijke voorwaarden. In deze voorwaarde neemt u een bedrag op en een datum waarop u uiterlijk een toezegging van een bank moet hebben ontvangen. Uiteraard moet de verkoper het daarmee eens zijn, de koper kan zo’n voorwaarde namelijk niet dicteren. Ook heb ik meegemaakt dat een verkoper er mee akkoord ging dat in zo’n ontbindende voorwaarde stond dat de koper een hypotheeklening moest kunnen krijgen tegen een maximaal rentepercentage of tegen een maximale woonlast per maand.

Tijdens de wettelijke bedenktijd bij particuliere koop van een woning kunt u in het algemeen gedurende drie dagen zonder opgaaf van redenen onder de koop uit. Dit is anders na deze bedenktijd indien u een beroep wilt doen op een ontbindende voorwaarde voor het niet-verkrijgen van een voldoende hypotheeklening. Krijgt u de financiering echt niet rond, dan moet u dat aan koper en/of de notaris melden voor of op de in de koopakte genoemde datum. En wel schriftelijk.

Verlangt de verkoper dat u aantoont inderdaad de financiering niet rond te krijgen, moet u dat aantonen door twee schriftelijke afwijzingen van financiers. Daaruit moet blijken dat u alle moeite heeft gedaan om de financiering rond te krijgen. Verkoper mag zelfs proberen om voor de koper de geldlening alsnog te verzorgen en koper moet daaraan vol uit meewerken. Is uw beroep op deze ontbindende voorwaarde te laat of onvolledig, dan loopt de koper het risico toch te moeten kopen of 10 procent boete van de koopsom aan verkoper te verbeuren.

Zo kwam ik een uitspraak van de Rechtbank te Zwolle van 30 juni 2004 (nummer 95531/HA-ZA04-435) tegen. In die kwestie kreeg de koper zijn financiering niet rond en hij meldde dat mondeling aan de makelaar-verkoper. Deze makelaar zei de aspirant-koper dat hij zich niet ongerust hoefde te maken omdat hij het pand wel weer voor dezelfde prijs zou kunnen verkopen. De verkoper zelf ging daarmee echter niet akkoord en vorderde van de koper 10 procent boete en de minderprijs die hij kreeg bij tweede verkoop van de woning: totaal 17 duizend euro. Koper had tot op de dag van de rechtzitting namelijk nooit aangetoond dat hij er werkelijk niet in geslaagd was de financiering rond te krijgen. En, dat moest hij bezuren. De rechter veroordeelde hem tot betalen van de boete en de schade aan de verkoper.

Immers de koper had op tijd de verkoper schriftelijk moeten informeren dat hij geen hypotheeklening kon verkrijgen en dat had hij verzuimd. Laat staan dat hij bewijs overlegde over zijn serieuze pogingen daartoe.