Vanaf 1 mei zijn de nieuwe regels voor appartementsrechten ingegaan. De zogenoemde appartementenwet is aangepast aan problemen die men in de onroerendgoedpraktijk tegenkwam. Naar verwachting zal het notariaat binnenkort komen met een nieuw standaard splitsingsreglement.

De volledige tekst van de vernieuwingen van deze appartementenwet kunt u vinden op www.justitie.nl en anders zal een notaris u graag behulpzaam zijn.

De drie belangrijkste wijzigingen voor u als eigenaar van een appartementsrecht zijn die betrekking hebben over de financiën van de Vereniging van Eigenaars (VvE). En, die gaat over het minimaal aantal stemmen dat in een vergadering van de VvE nodig is om de splitsingsakte (en/of –tekening) te wijzigen. Maar ook, dat in de splitsingsakte voortaan moet staan waarop (grondslag) de aan de VvE te betalen servicekosten gebaseerd zijn.

Een koper wil weten of de verkoper nog een betalingsachterstand heeft bij de VvE en hoe groot het bedrag van het reservefonds van de VvE is. Nadat de koper een zogenaamd voorlopig koopcontract heeft getekend zal de notaris de VvE een brief schrijven met het verzoek hem op te geven hoe groot het reservefonds is per de datum dat het appartement juridisch geleverd wordt. Ook wil de notaris weten of en hoeveel de betalingsachterstand is van de verkoper aan de VvE. Deze achterstand zal de notaris ten tijde van de levering verrekenen met de verkoopopbrengst. Komt de verkoper geld te kort omdat hij een hoge hypotheeklening moet aflossen, zal de verkoper daarvoor tijdig een oplossing moeten zoeken. Door deze opgaaf van de VvE aan de notaris is koper gevrijwaard van aanspraken van de VvE op koper inzake een onverhoopt ontdekte betalingsachterstand van de verkoper in een later stadium.

Het gebeurt nog wel dat een of meer leden (minderheid) een besluit tot nodige wijziging van een splitsingsakte blijven blokkeren. Want voor zo’n besluit is een unanieme goedkeuring van een eigenarenvergadering vereist. De wet geeft nu de mogelijkheid dat voor zo’n besluit slechts (minimaal) 4/5 van de stemmen vereist is. Dat hoeft niet maar als de VvE het nu al wil kan zij dat in de splitsingsakte wijzigen, uiteraard nu nog met 100 procent van alle stemmen. Over drie jaar geldt deze mogelijkheid
voor alle VvE’s, ook indien zij niet willen. Zo’n wijziging is pas interessant in het geval de VvE vijf stemmen of meer heeft, want bij vier en minder stemmen heeft een minimum van 4/5 namelijk geen zin.

In veel VvE’s is discussie over waarom de ene appartementseigenaar in verhouding meer of minder servicekosten betaalt dan de andere. Vanaf 1 mei komt daarin verandering. Want in alle nieuwe splitsingsakten vanaf deze datum moet voortaan de grondslag staan waarop deze servicekosten zijn berekend, indien de breukdelen niet alle gelijkluidend zijn. Maar niemand houdt u tegen om in oudere splitsingsakten ook die grondslag of een nieuwe grondslag op te nemen, uiteraard nu nog met unanieme meerderheid in de VvE.