Vorige week dinsdag gaf de Eerste Kamer het groene licht om de wettelijke regels voor appartementsrechten te wijzigen. Nu moet de koningin deze wetswijziging nog ondertekenen en dan zijn in het komend voorjaar de nieuwe regels van kracht. Er zit een overgangstermijn van drie jaar in deze nieuwe regels en ik vraag me af of alle appartementseigenaren er baat bij zullen hebben.

Het ministerie van Justitie heeft samen met mensen uit de onroerendgoedpraktijk een hele serie wetswijzigingen opgesteld en de voor u belangrijkste neem ik met u door. Voor de gehele tekst van deze wetswijziging verwijs ik u vanaf 1 april 2005 naar de website: www.justitie.nl. Het aandeel dat u via een appartementsrecht heeft in de eigendom van het gehele pand vindt u in de splitsingsakte. In deze akte staat uw woning vermeld met een appartementenindex of –nummer, daarachter staat uw aandeel in een breukdeel, bijvoorbeeld 1/10e aandeel. Dit aandeel bepaalt ook het gedeelte van de exploitatie- of servicekosten die u aan de Vereniging van Eigenaars (VvE) moet betalen. Over deze aandelen bestaat regelmatig onduidelijkheid, die uiteindelijk leidt tot onenigheid in de VvE. Is het gehele pand niet gelijkelijk verdeeld, dus er zijn woningen bij van ongelijke oppervlakten of dubbele verdiepingen, dan komt daarvoor een nieuwe regel. Voortaan moet de splitsingsakte aangeven hoe de verschillende aandelen in het gebouw tot stand zijn gekomen: de grondslag waarop die verhouding berust. Is een verkoper achter met zijn betaling van de maandelijkse servicekosten, dan moet het bestuur van de VvE schriftelijk aan de notaris melden hoe groot die achterstand is. De koper heeft er namelijk recht op te weten voor welke bedrag hij risico loopt. Hij kan dan die achterstand van de koopsom aftrekken of de notaris vragen dat bedrag niet aan de verkoper uit te keren maar in depot te houden. Door deze verklaring van de VvE weet de koper welk risico hij loopt en verklaart de VvE niets, dan hoeft de koper ook niet bang te zijn later op de achterstand van de verkoper te worden aangesproken. In dezelfde verklaring geeft de VvE aan hoe groot haar reservefonds is. De VvE is voortaan verplicht een reservefonds voor grote (jaarlijkse) uitgaven te vormen.

Voor wijziging van de splitsingsakte en –tekening is vereist dat alle leden van de VvE (unanimiteit) het daarmee eens zijn. Dat kan ook gelden voor andere besluiten in de VvE en dat leidt in de praktijk soms tot frustrerende situaties. Hierin komt mettertijd verandering, want dadelijk zijn minstens vier/vijfde deel van alle stemmen voldoende. Dat is een hele vooruitgang, zij het niet dat kleine VvE’s, en die zijn er veel, daaraan niet kunnen voldoen en blijven zitten met een vereiste unanieme stemming. Kijk: een gebouw met vier gelijke appartementen en vier stemmen. Vier/vijfde van vier stemmen is 3,2 stemmen, dus vier stemmen en daardoor zijn VvE’s met 2 tot en met 4 gelijke stemgerechtigden gebonden aan unanimiteit. Dat is een misser van onze wetgever.

Op deze nieuwigheden kunt u over drie na ingangsdatum van deze wetswijzigingen dit voorjaar een beroep doen. Gedurende deze drie jaar kunt u in de VvE besluiten om de splitsingsakte op deze onderdelen al te laten wijzigen door de notaris. Ik adviseer u om nieuwe splitsingsaktes vanaf dit voorjaar alvast in te richten op basis van de nieuwe regels.