Een oplettende koper en zijn makelaar bekijken bij aankoop van een appartementsrecht goed de splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekening. Althans, dat moet zo zijn. Te vaak kopen mensen echter een appartementsrecht zonder deze stukken te zien en vergeten ook de financiële situatie van de Vereniging van Eigenaars te beoordelen. Dat kan leiden tot vervelende situaties.

In een Vereniging van Eigenaars (VvE) kunt u de splitsingsakte of het splitsingsreglement samen met de splitsingstekening als een wetmatigheid zien. Als het goed is staan alle kwesties over uw appartementsrecht daarin vermeld. Zoals het aandeel dat u bezit in de gemeenschappelijkheid van het gebouw, welke aandeel van de exploitatie- of servicekosten voor uw rekening komt, hoeveel stemmen u mag uitbrengen in de eigenarenvergadering. Ook staat een aantal gebods- en verbodsbepalingen in dat reglement. De meeste splitsingsakten zijn gebaseerd op het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Notariële Beroepsorganisatie. De drie laatste modelreglementen zijn die van 1973, 1983 en 1992, respectievelijk het witte, blauwe en gele boekje. Het kan zijn dat de notaris in de splitsingsakte verwijst naar dit boekje en slechts aanvullende bepalingen in zijn akte opneemt. Er zijn ook notarissen die het boekje geheel verwerken in hun akte. Het reglement waarnaar de akte verwijst is geldig, dus niet het laatst uitgegeven model. Alleen wetswijzigingen kunnen uw akte doorkruisen.

De splitsingstekening geeft uw eigendom aan met dikke lijnen en het indexnummer van uw appartementsrecht. Heeft u geen exemplaar van uw splitsingstekening, dan kunt u daarvan een exemplaar verkrijgen bij het kadaster. Slechts bij oude splitsingen uit de vijftiger jaren kunt u die tekening verkrijgen bij de notaris die de splitsing verzorgde en niet bij het kadaster.

Zo'n splitsingstekening is belangrijker dan velen denken. Het komt nog al eens voor dat de feitelijke situatie in een pand afwijkt van deze tekening. Misschien was de oorspronkelijke tekening al niet gelijk aan die situatie of hebben eigenaren met of zonder toestemming van de VvE wijzigingen in het pand aangebracht. Daarbij kunt u denken aan het creëren van dakterrassen, het betrekken van de gezamenlijke tuin bij de privé-tuin en het voegen van een trapbordes bij de woning. Maar ook het wisselen van bergingen of parkeerplaatsen die hetzelfde indexnummer hebben als de daarbij behorende appartementen. Vorige week werd ik nog gevraagd te adviseren over het wijzigen van een splitsingstekening waarbij men ook een geheel nieuwe splitsingsakte wenst. Bij verkoop hadden namelijk de koper en zijn makelaar opgemerkt dat het meeverkochte dakterras niet op de tekening voorkwam. En, dat had de verkoper wel als zodanig verkocht, dus had hij een probleem. Daardoor is hij verplicht om met toestemming van de VvE en de hypotheekbanken de splitsingstekening en de akte te wijzigen. In dit geval voor zowel een nieuwe akte als nieuwe tekening te zorgen. De kosten komen wel geheel voor zijn rekening.

Dat lijkt een eenvoudige procedure, waarvoor in dit geval geen splitsingsvergunning was vereist. Maar, deze week ga ik desalniettemin naar het pand om met de oude tekening in de hand de nieuwe tekening te beoordelen. Ik wil kunnen zien of de rechten van mijn klant in de nieuwe tekening niet minder maar beter zijn dan in de oude situatie. De VvE heeft er ook voor gekozen om de splitsingsakte te vernieuwen. De oude akte ging uit van het modelreglement 1973 en de nieuwe zal uitgaan van het model 1992. Dus moet ik die aktes op dezelfde manier nauwkeurig lezen.

Het viel mij in deze casus op dat de overige eigenaren van dat gebouw in eerste aanzet geïrriteerd waren omdat die ene verkopende eigenaar nu op korte termijn de akte en de tekening gewijzigd wilde hebben. Later echter, realiseerde men zich dat ook zij ooit moeten verkopen en dan het risico zouden lopen een terecht lastige koper tegen te komen. Dat wordt nu opgelost.