ARTIKELEN UIT DE TELEGRAAF WOONKRANT
Eerst verkopen en dan kopen
In een verkopersmarkt waarin kopers zich verdringen voor uw voordeur om maar een bod voor de aankoop van uw huis of appartement te mogen doen was het eenvoudig. Met een hoge verkoopopbrengst kwam u altijd wel (tijdelijk) onderdak en kon u gemakkelijk een andere koopwoning aanschaffen. Nu is er sprake van een kopersmarkt met een groot aanbod en redelijke koopprijzen plus een historisch lage hypotheekrente. Dus kopers are king, zij hebben de koopwoningen voor het uitzoeken en zij kunnen stevig onderhandelen over de koopprijs en voorwaarden.
Zeker als een woning een aantal maanden te koop staat en in de buurt staan meer vergelijkbare woningen te koop, kan de koper stevig onderhandelen. De koopprijs is het meest duidelijk: de verkoper accepteert uw bod voor een koopprijs of niet. Maar dan de (ontbindende) voorwaarden. Belangrijk is welke roerende goederen u overneemt, inbegrepen in de koopprijs of een apart bedrag daarvoor. Het is verstandig om van de roerende goederen een aparte lijst met redelijke bedragen op te stellen. Want de notaris vraagt om die lijst, omdat u over het bedrag voor de roerende goederen geen zes procent overdrachtsbelasting betaalt.
Lastiger liggen de ontbindende voorwaarden. Deze soort voorwaarden komt u in alle varianten tegen. De meest voorkomende zijn, dat u de koopovereenkomst mag ontbinden indien u geen passende hypothecaire financiering rond krijgt. Daarvoor spreekt u vantevoren een bedrag af, de uiterste datum dat u de financiering rond moet hebben en eventueel het rentepercentage dat u wilt scoren. In bepaalde gemeenten komt het voor dat u een Huisvestingsvergunning nodig heeft om uw eigen koopwoning te betrekken. Voor het niet bemachtigen van die Huisvestingsvergunning kunt u ook een ontbindende voorwaarde bedingen. Bij appartementen kan het voorkomen dat de Vereniging van Eigenaars u toestemming moet verlenen om de flat in gebruik te nemen. Ook hiervoor kunt u een ontbindende voorwaarde opnemen.
Nu is het nog zo dat u een koopovereenkomst voor woningen ook mondeling kunt aangaan. Binnenkort kan dat slechts schriftelijk. Maar, een tijdje terug gingen een verkoper en een koper een mondelinge (ver-) koopovereenkomst aan. De koper bedong mondeling dat hij de woning niet hoefde te kopen als hij zijn huidige woning niet op een bepaalde dag had verkocht. U raadt het al: de koper had zijn huidige woning niet kunnen verkopen en wilde de koop van de andere woning ontbinden. Deze verkoper weigerde dat en ontkende dat de koper de bewuste ontbindende voorwaarde had gesteld. Gelukkig had de koper een getuige die bij de rechtbank verklaarde dat de koper wel degelijk die bewuste ontbindende voorwaarde had bedongen. De rechter accepteerde deze verklaring van de getuige en de koper zelf als voldoende bewijs, dat er daadwerkelijk sprake was van een dergelijke ontbindende voorwaarde. En, koper mocht afzien van de koop omdat zijn woning niet was verkocht. Een geluk bij een ongeluk. Maar dat soort afspraken kunt u beter schriftelijk vastleggen in een koopcontract dat u het best kunt opstellen bij de notaris, die dat gratis voor u verzorgt. Want de juridische levering vindt daarna ook bij hem plaats en daarvoor wordt hij goed betaalt.
-einde-