| |
Verhuurders gaan vaker over tot verkoop
van hun woningen aan zittende huurders of na leegkomen van de woning aan
een ander. Dat laatste heet uitponden. Deze verkopende verhuurders kunnen
zijn een van de woningcorporaties, particuliere huiseigenaars of grote beleggers
zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. De woningcorporaties,
bijvoorbeeld, zijn door de overheid verplicht om een groot aantal huurwoningen
te verkopen. Zij krijgen immers geen subsidies meer om nieuwe woningen te
bouwen en te renoveren, dat moeten zij doen met de verkoopopbrengsten. Deze
corporaties staan overigens niet te trappelen om hun woningen te verkopen,
maar ze zullen wel moeten.
Toen de koopwoningmarkt enkele jaren geleden een kortstondige piek beleefde,
kwam het voor dat zittende huurders bij koop van hun woning een koopprijs
betaalden die gelijk was aan de waarde van de woning in lege staat. Dat
is op zich opmerkelijk, maar dat hing samen met de druk op de woningmarkt.
Gebruikelijk is dat huurders hun woning voor een lager bedrag kopen, dan
dat die leeg en onverhuurd waard is. Daarin zit natuurlijk ook een aantrekkelijke
vermogenswinst die huurders bij koop van hun huurwoning belastingvrij kunnen
scoren. Ik heb in de praktijk meegemaakt dat huurders hun woning kochten
voor een prijs die 20 tot 40 procent onder de marktprijs lag. U zult denken
dat de verkopende verhuurder zich dan geweldig tekort deed. Niets is minder
waar! Want de verkoopopbrengst van een verhuurde woning, tegen een lage
huur, valt zwaar tegen en ligt dan nog onder de koopprijs welke die huurders
betaalden.
|
|
Dus de kopende huurder en de verkopende
huisbaas waren beiden tevreden. Belangrijk is dat een huurder die wil kopen,
zijn financiering rond krijgt. En daar zit een heel aantrekkelijk punt.
De hypotheekbank kijkt namelijk naar de waarde van de woning leeg en onverhuurd
en de zogenaamde executiewaarde leidt de bank daarvan af. Stel: een huurder
koopt zijn huurwoning voor 150.000 euro k.k., de leegwaarde is 200.000 euro
en de executiewaarde 180.000 euro (90 procent). Dat betekent dat met een
executiewaarde die hoger is dan de koopprijs k.k., de koper een goedkopere
hypotheeklening kan krijgen, indien zijn inkomen (s) voldoende is en wellicht
de kosten koper (k.k.) gemakkelijk kan mee financieren. Als u uw huurwoning
wilt kopen, weiger de verkoper dan een anti-speculatiebeding of terug-verkoopverplichting,
waarbij de verkoopwinst later weer in de zakken van de verhuurder terechtkomt.
Als u koopt, koop dan een volwaardig eigendom en niet een of andere wankele
constructie van koophuur of alleen de binnenkant van uw woning. Waarbij
de buitenzijde van het pand eigendom van de verhuurder blijft. Bij die laatste
vorm huldig ik de oude wijsheid: samen goed is armoed!
-einde-
|
|
