Zowel het groot- als het kleinwinkelbedrijf heeft het niet altijd gemakkelijk. Ondermeer door hun eigen prijzenslag vallen de resultaten tegen. De lengte van huurcontracten kan tegenvallen als men zich genoodzaakt ziet een supermarkt op te heffen. Onderverhuur en indeplaatstelling van een opvolgende huurder liggen namelijk niet altijd eenvoudig.

In de meeste huurcontracten voor bedrijfsruimte komt u een verbod op onderverhuur tegen. In even zoveel huurcontracten heeft de huurder laten opnemen dat onderverhuur, eventueel onder voorwaarden, wel mogelijk is. Onderverhuur is zeer bruikbaar voor huurders als zij voor het einde van de looptijd van de huur willen verhuizen of een vestiging willen sluiten. Voor verhuurders hoeft dit zeker niet nadelig te zijn, want zij ontlopen hiermee leegstand van hun pand. Bij middenstandsbedrijfruimten geldt uiteraard de wettelijke mogelijkheid van indeplaatstelling als de ondernemer zijn bedrijf wil beëindigen en overdragen aan een opvolger.

De kantonrechter te Haarlem deed op 26 oktober 2005 (nummer 274529CV Expl 05-5307) hierover een interessante uitspraak. De verhuurder eiste namelijk ontbinding van de huur omdat de moedermaatschappij van Basismarkt haar vestiging in Badhoevedorp had onderverhuurd aan prijsbreker Lidl.

De verhuurder had blijkbaar niet goed opgelet bij het ondertekenen van het huurcontract met Basismarkt. Want, hij wilde geen toestemming tot onderverhuur in het huurcontract en als hij al erin toegestemd zou hebben, was een onderverhuur bedoeld voor winkels uit hetzelfde concern. En, Lidl behoorde daartoe niet. Echter in het huurcontract stond duidelijk dat de huurder het recht van onderverhuur had. Verhuurder en zijn adviseur hadden er overeen gelezen omdat er weliswaar in een artikel 5 een verbod tot onderverhuur stond en in een artikel 15 juist (in afwijking van dat artikel 5) een toestemming tot onderverhuur, zonder enige beperking.

Huurder Basismarkt had al geprobeerd om Lidl via een indeplaatstelling tot huurder te laten benoemen door de rechter. Deze poging strandde al eerder bij het gerechtshof te Amsterdam. Dus koos men er voor om Lidl te laten onderhuren.

Verhuurder probeerde de kantonrechter te overtuigen dat het echt niet zijn bedoeling is geweest om via het artikel 15 een onbeperkt recht van onderhuur aan Basismarkt te geven. En, dat de opname daarvan in het contract hem ontgaan was. De kantonrechter was echter kort en duidelijk: het recht van onderverhuur was niet voor andere uitleg vatbaar en Lidl mocht onderhuurder worden. Dat was een meevaller voor Basismarkt.

De les uit deze kwestie is, dat men niet genoeg precies kan zijn concepten van contracten goed na te kijken en na te lezen. Waarbij u vooral moet letten op het juist aanbrengen van correcties en andere wijzigingen, en het weglaten van bepalingen die u niet wenst of niet zijn overeengekomen. Zeker als u niet zelf het contract opstelt.