Een huur die niet op te zeggen is, vormt een gruwel voor iedere verhuurder, maar is een zegen voor alle huurders. Ons landje kent vele wereldkampioenen, maar is ook wereldkampioen op het terrein van huurbescherming. Vastgoedbeleggers zien zich regelmatig geconfronteerd met werkelijk eeuwigdurende huur, die zij zich bij aankoop van zo’n verhuurd pand niet hebben gerealiseerd. Dat is pech!

Een huurder van een woning moet het wel erg bont maken, wil een rechter zijn huurcontract ontbinden. Dat kan bijvoorbeeld bij het lange tijd niet betalen van de huurpenningen, hevige overlast veroorzaken en het aanbrengen van vernielingen. Een huurder van een middenstands- of kleinhandelsbedrijfsruimten, zoals winkels en horecabedrijven, genieten een grote mate van bescherming bij huurperioden en huurprijzen. De pogingen van verhuurders om deze huren te beëindigen stranden vaak, maar zijn desondanks mogelijk. Huurders van kantoren en andere bedrijfsruimten genieten weinig huurbescherming, zij het een ontruimingsbescherming indien de verhuurder de huur beëindigt.

Er bestaat een categorie huurders die wel erg scherp onderhandeld blijkt te hebben bij het aangaan van een huurovereenkomst. In hun huurcontracten staat een aparte clausule dat slechts de huurder de huur kan opzeggen en beëindigen, de verhuurder staat op dat punt buiten spel. Uiteraard kan de verhuurder bij wanbetaling, faillissement en andere zwaarwegende omstandigheden zich tot de rechter wenden en ontbinding van de huur verzoeken. Succes hierin is overigens niet verzekerd.

Enkele jaren geleden kwam ik zo’n eeuwigdurend huurcontract tegen toen ik gevraagd werd om naar dat contract van de Industrieele Groote Club in Amsterdam, waarvan ik lid ben, te kijken. De toenmalige voorzitter van deze sociëteit had zeer scherp onderhandeld met de destijdse koper/verhuurder van het gebouw en had een echt eeuwigdurend huurcontract gekregen. Slechts de huurder kan dat beëindigen en de verhuurder moet afwachten.

De Hoge Raad sprak zich op 7 oktober 2005 (nummer C04/164HR) over een soort gelijk geval uit. Ons grootste postbedrijf TPG, of hoe dit bedrijf nu weer mag heten, had voor een sorteerruimte bij een postkantoor een huurcontract, waarin stond dat de verhuurder de huur niet kan opzeggen. De nieuwe eigenaar/verhuurder heeft bij aankoop van deze vastgoedbelegging deze bijzondere huurbepaling duidelijk onderschat. Desalniettemin stuurde hij de huurder een huuropzegging, waarbij hij stelde dat een huur zonder bepaalde tijd geen huur kon zijn. De Hoge Raad bevestigde eerdere uitspraken van lagere rechters en stelde dat ook een eeuwigdurende huur een huurovereenkomst is, omdat de huurder deze kan beëindigen en de verhuurder die kan laten ontbinden bij enige wanprestatie. Dus TPG, of tegenwoordig TNT, kon rustig doorgaan met post sorteren in die ruimte en de verhuurder likte zijn wonden. Had hij maar beter het huurcontract van het pand dat hij kocht, moeten lezen en een goede adviseur had hem voor deze miskoop kunnen behoeden. Graag wens ik u een succesvol en gezond 2006 toe!