Trots kopte deze krant afgelopen zaterdag dat de woonlasten in veel gemeenten in 2006 fors lager zullen uitvallen. Dat wordt hoog tijd, dacht ik. Maar houdt de gemeenten in de gaten, want hun gretigheid bij het innen van belastingen en andere rechten kent geen grenzen. Voor beleggers en bedrijven zijn deze lagere lasten nog niet voorzien. Maar soms krijgt een belegger een zwaar bevochten voordeeltje.

In het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Woz) ontving u begin dit jaar een waardebeschikking van het onroerendgoed dat u bezit en/of huurt. Het bedrag van deze Woz-beschikking geldt als grondslag voor de aanslag Onroerende Zaakbelasting (Ozb) en de heffingen van Polder-en Waterschappen.

In het kader van de Woz zijn alle panden in ons landje getaxeerd, althans wat daarvoor mag doorgaan. Staat uw pand op die ellendige erfpachtgrond, dan zal het pand in het kader van de Woz gewaardeerd worden als of het op eigen grond staat. Bij bedrijfspanden hanteren de overheidstaxateurs huurwaarden van vergelijke panden, zonder rekening te houden met de betaalde huur en andere specifieke omstandigheden. Deze huurwaarde kapitaliseert men dan tot hun Woz-waarde. Bij huurwoningen gaat men uit van de verkoopwaarde in lege staat en iedere huurwoning ziet men als een leeg te verkopen appartementsrecht. Terwijl de huurder (zeker bij een lage huurprijs) nimmer zal vertrekken en de woning dus ook nimmer te verkopen is. Deze Woz-uitgangspunten noemt men in de wet waarderingsficties, ik noem het liever taxatieblunders.

Een belegger in Amsterdamse huurwoningen accepteerde blijkbaar niet dat zijn sociale huurwoningen voor de Woz werden getaxeerd als leeg te verkopen appartementsrechten. Hij liet zijn hierin gespecialiseerde belastingadviseur Hoogland uit Baarn tegen de Woz-beschikking bezwaar maken. De gemeente Amsterdam wees het bezwaar (uiteraard) af en dat deed ook de Belastingkamer van het Gerechtshof te Amsterdam. De bewuste fiscalist stuurde mij afgelopen week een nog niet gepubliceerd arrest van de Hoge Raad (nummer 39.456, 11 november 2005) waarmee de woningbelegger gelijk kreeg.

Het betreft een onroerendgoedbelegging van bijna 200 huurwoningen in Amsterdam-Sloten. De huurprijzen van deze woningen passen bij die van sociale huurwoningen, waarvoor een toewijzigingsregime geldt op basis van de Huisvestingverordening van de gemeente Amsterdam. Geen zakelijkgerechtigde (eigenaar) of gebruiker kan dit wijzigen en de woningen zijn dus ook niet (leeg) te verkopen. De belegger claimt een waardedrukkend effect door deze omstandigheid van 20 procent ten opzichte van de Woz-waarde. De Hoge Raad geeft de belegger op zich gelijk, vernietigt de uitspraak van het Amsterdamse gerechtshof en verwijst de zaak ter nadere afwikkeling door naar het Gerechtshof te Den Haag.

Er is veel moed, geduld en geld voor nodig om tot aan de Hoge Raad z’n gelijk te halen, maar deze belegger is het gelukt. Men zou dit vaker moeten doen. Nog mooier vind ik het dat de Hoge Raad in feite de politiek heeft gecorrigeerd op het punt van haar enorme blunder bij het vaststellen van de taxatieficties voor de Woz. Eindelijk, na al die jaren.