Bij koop en verkoop van onroerend goed is het belangrijk dat verkoper aan koper alle informatie verschaft die nodig is en die hem bekend is. Koper heeft de plicht om zoveel mogelijk onderzoek te doen, om zoveel mogelijk informatie over een pand te verzamelen. Bij verhuurde beleggingspanden zijn de huurderdossiers met daarin de huurcontracten en relevante correspondentie nog belangrijker. Wat als de verkoper iets verzwijgt voor de koper?

Koop en verkoop van beleggingspanden is een vak apart. Zoals de waarde vast stellen van verhuurde woningen, winkels, kantoren, bedrijfshallen. De ontvangen huren zeggen niet altijd alles, de huurwaarde ter plaatse en de huurcontracten zijn nog nuttiger om te kennen. Maar, ook de correspondentie tussen huurder en verhuurder of zijn beheerder. Betaalt de huurder zijn huur op tijd? Zijn er lopende de huurperiode aanvullende afspraken gemaakt? Bestaan er side-letters, naast de huurcontracten? Is er sprake van achterstallig onderhoud? Loopt de huurperiode binnenkort af en zijn er afspraken over verlenging of beëindiging van het huurcontract? Kan er een vijfjaarlijkse huurprijs aanpassing aan de markthuur plaatsvinden? Heeft de huur een eerste recht van koop of koopoptie? Zijn bij servicekosten alle service- en stookseizoenen door verhuurder afgerekend en hebben de huurder een tekort daarop betaald of het overschot teruggegeven? Zijn de waarborgsommen en originele (harde!) bankgaranties aanwezig? En, dan heb ik het nog niet over het bruto aanvangsrendement (BAR) en het netto aanvangsrendement (NAR) dat een belegger beoogt.

De rechtbank in Zutphen deed op 15 december 2004 (nummer LJN AR8256; NJF 2005, 82) uitspraak over een geschil tussen de koper en verkoper van een beleggingspand. Verkoper was er van op de hoogte dat de koper het pand als belegging kocht. Het pand betrof ondermeer een winkel te Utrecht. Koper had de beschikking gekregen over het huurcontract en daarin stond opgenomen dat de huurprijs jaarlijks werd aangepast volgens de consumenten prijsindex van het CBS. Dit werd ook vermeld in de koopakte, waarin ook stond dat er ‘Buiten de huurovereenkomsten om geen afspraken met een of meer huurders en of medehuurders zijn gemaakt’.

Toen de nieuwe eigenaar de huurprijs ieder jaar wilde verhogen met de stijging van de prijsindex, protesteerde de huurder en kreeg de eigenaar argwaan. Toen bleek dat de verkoper bij het aangaan van de huurovereenkomst met de huurder had afgesproken dat hij de contractueel afgesproken indexering van de huurprijs achter wege zou laten. Dit had hij bij de verkoop niet gemeld. De koper leed daardoor schade omdat hij minder huur zou ontvangen ten gevolge van deze afspraak om de huur niet jaarlijks te verhogen. De rechter vond dit een tekortkoming van de verkoper en deze moet de koper alle schade vergoeden, die hij lijdt door het mislopen van de huurverhogingen en de verkoper moest ook alle kosten van de procedure betalen. Kijk, dat komt er dus van als u als verkoper informatie achterhoudt.