Huurders gaan er nog steeds al te gemakkelijk van uit dat zij hun huurcontract na een periode van vijf jaar gedurende een nieuwe periode van vijf jaar kunnen voortzetten. Het is dan ook schrikken als een verhuurder ruim op tijd de huurder aanzegt dat het huurcontract afloopt en de huurder moet verhuizen. Data staan immers niet voor niets in contracten, houd die in de gaten.

In de wandelgangen spreken huurders en verhuurders snel over een optie op nog eens vijf jaar huur. Terwijl men bedoelt een mogelijkheid tot verlenging met nog eens vijf jaar huur. Een optie is een recht tot verlenging van de huur en bij een verlengingsmogelijkheid moeten huurder en verhuurder het er over eens zijn of worden. Wil een huurder of verhuurder niet verlengen dan dient diegene die wil opzeggen de afgesproken opzegtermijn in de gaten houden. Bij winkel-, horeca- en kleinhandelsruimten geldt een wettelijke opzegtermijn van een jaar en een huurbeschermingsregime. Bij kantoren en andere niet beschermde bedrijfsruimten kunt u iedere opzegtermijn overeenkomen. Werd bij zo’n huurder de huur opgezegd, dan kan de huurder aanspraak maken op een ontruimingsbescherming, maar bij zoveel aanbod van bedrijfspanden, zal dit weinig uitmaken.

Het Gerechtshof van Amsterdam deed op 25 november 2004 (zie het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 3/2005) een interessante uitspraak over het verschil tussen een huuroptie en een verlengingsmogelijkheid met een huurperiode. In deze uitspraak valt te lezen dat zelfs mijn collega’s stoeien met het verschil tussen deze twee begrippen. Dat komt onder andere door een onduidelijke tekst in de meest gebruikte huurcontracten van de Raad voor Onroerende Zaken (www.roz.nl).

Daarom moeten huurder en verhuurder op dit onderdeel duidelijkheid verschaffen. Mag zowel huurder als verhuurder de huur met een bepaalde opzegtermijn tegen het einde van de huurperiode opzeggen, legt dat dan helder vast. Ook in het geval slechts de huurder het recht heeft (optie) om de huur te beëindigen.

Een opzeggingsgrond voor zowel de huurder als de verhuurder kan zijn dat de huurprijs niet meer overeenkomt met de huurprijs die men wil betalen door het grote aanbod van lege kantoorpanden. In zulke gevallen moet u eerst over de huurprijs voor de volgende periode onderhandelen en dan pas de huur opzeggen. Laat u de datum waarop u had moeten opzeggen verlopen, dan valt er immers niet meer te onderhandelen en zit u aan die te hoge of te lage huurprijs vast voor de volgende vijf jaar. Deze huurprijsaanpassing staat overigens niet meer standaard in de ROZ-huurcontracten.

Zijn de in het huurcontract opgenomen huurperioden van bijvoorbeeld twee- of driemaal vijf jaren voorbij, dan loopt het huurcontract van jaar tot jaar door. Althans dat zegt men. In feite kan zowel de huurder als de verhuurder in die situatie opzeggen per betalingstermijn: een maand of kwartaal. Dat is niet handig voor de verhuurder, die onverwacht zich met leegstand geconfronteerd ziet. En, de huurder zou dan op korte termijn moeten verhuizen. Daarom adviseer ik iedereen goede huurcontracten af te sluiten met duidelijke afspraken. Onduidelijke afspraken zijn slechte afspraken.