Huurders van bedrijfspanden bedingen vaak een zogenoemde koopoptie in hun huurcontract. Geheel ten onrechte gaan ze met zo’n optie in hun huurcontract ervan uit dat ze het pand op ieder moment en tegen hun prijs kunnen kopen. Men noemt een voorkeursrecht al snel een koopoptie, terwijl dat twee totaal verschillende zaken zijn. Dit kan uitlopen op een teleurstelling.

Het is heel begrijpelijk dat een huurder het pand, dat hij huurt, wil kopen indien de verhuurder het pand wil verkopen. De huurder heeft er immers alle baat bij, omdat hij de bedrijfsruimte heeft verbouwd en ingericht. Met een nieuwe eigenaar/verhuurder loopt hij het risico dat de huurprijs verder omhoog gaat of dat de verhuurder hem kwijt wil en de huur opzegt. Dan is hij gedwongen te vertrekken, is zijn investeringen en dergelijke kwijt en moet elders opnieuw beginnen. Dus is het zaak zo’n eventuele wens tot koop goed te regelen.

Veel eigenaren/verhuurders zitten niet te wachten op een recht tot koop of voorkeursrecht, want zij houden hun handen graag helemaal vrij als het op verkoop aankomt. En toch, vind ik er wel iets voor te zeggen dat een huurder een voorkeursrecht bij verkoop krijgt. Het stimuleert een huurder om flink te investeren in zijn bedrijfsruimte en daarbij komt dat een zittende huurder meestal meer betaalt voor een pand dan iemand die als belegging koopt.

Er is dus een groot verschil tussen een koopoptie en een voorkeursrecht bij verkoop. Bij een koopoptie behoeft de optiegerechtigde (de huurder) niet meer in de gelegenheid gesteld te worden het gehuurde pand te kopen. Zijn enkele verklaring daartoe is voldoende om een koop tot stand te brengen. Bij een voorkeursrecht bij verkoop bestaat slechts een aanbiedingsplicht voor de eigenaar/verhuurder.

Niets meer en niets minder. De verkoper heeft geen verkoop- en leveringsplicht omdat naast de omschrijving van het pand en de koopprijs ook bijkomende zaken de totstandkoming van een koop kunnen verhinderen. Zo’n voorkeursrecht noemt men in o.g.-kringen in ‘imponeer-‘Engels : ‘Right of first refusal’. Bij een koopoptie zal men van te voren de koopprijs of de wijze waarop die tot stand komt afspreken. Dat zal niet het geval zijn bij een voorkeursrecht of aanbiedingsplicht. Daarbij speelt vaak een rol dat een andere aspirant-koper zich heeft aangediend en dat de eigenaar de huurder het pand te koop aanbiedt tegen dezelfde of hogere koopprijs, als die hij van de ander kan krijgen. U kunt ook afspreken dat drie makelaars o.g. de koopprijs bindend vaststellen.

Het Gerechtshof van Den Haag deed op 23 april 2004 (nummer 03/59) uitspraak in een jarenlang slepende kwestie tussen de eigenaar/verhuurder en de huurder van een manege te Rockanje. De eigenaar wilde verkopen en had een bod van een derde koper op zak. Omdat de huurder een voorkeursrecht had, bood hij het pand aan hem te koop aan tegen hetzelfde bedrag dat de ander bood. Maar de huurder vond dat hij de enige was die kon kopen (iets als een optie) en wilde de koopprijs door makelaars laten vaststellen via de waarde in het economisch verkeer. De raadsheren in Den Haag maakte daar korte metten mee. Bij een voorkeurecht mag de huurder kopen tegen een prijs die de eigenaar wil hebben, als de eigenaar al wil verkopen.