Veel winkels en kantoren zijn gesitueerd in complexen met woningen. Zijn er twee of meer eigenaren in zo’n complex, dan kunt er op rekenen dat er sprake is van een Vereniging van Eigenaars. Zowel de huurder als de eigenaar/verhuurder van een winkel of kantoor kan in bepaalde situaties flink last hebben van een VvE. Dit is te voorkomen.

Stelt u zich voor een complex met winkels en kantoren op de begane grondverdieping en daarboven enkele tientallen woningen. De bedrijfsruimten op de begane grond kunnen van een eigenaar zijn maar ook van meer eigenaren. Idem met de woningen op de bovenliggende verdiepingen: die kunnen van een eigenaar (verhuurder) zijn maar zeker ook van even zovele individuele eigenaren. In beide gevallen zal sprake zijn van appartementsrechten, die gezamenlijk optreden als een Vereniging van Eigenaars (VvE). De basis van een VvE vindt u in de splitsingsakte, de splitsingstekening en de rechtsgeldige besluiten van de vergaderingen van de appartementseigenaren. De splitsingsakte bevat ook een splitsingsreglement, meestal het gele boekje met het standaardreglement voor splitsingen van de Notariële Beroepsorganisatie van 1992. In de splitsingsakte staat ondermeer voor welke deel een eigenaar gerechtigd is in het gebouw, hoeveel hij bijdraagt aan de gezamenlijke kosten en hoeveel stemmen hij kan uitbrengen in een eigenarenvergadering. Een VvE kan in een vergadering besluiten nemen over werkzaamheden aan het gebouw, de hoogte van de exploitatie- of servicekosten, verzekeringen en de kleur van het buitenschilderwerk.

Een van de eigenaren van de winkels heeft zijn winkel verhuurd aan een discountmeubelwinkel, die gewend is zijn winkelpui met opvallende kleuren en borden te verfraaien. De VvE heeft volgens het splitsingsreglement de zeggenschap over de kleur van het buitenschilderwerk en het aanbrengen van reclameborden. U raadt het al. De VvE verbiedt de huurder om de winkelpui in een andere kleur te schilderen dan waartoe de VvE had besloten en verbiedt ook het aanbrengen van de reclameborden.

De eigenaar/verhuurder van de winkel voelde zich sterk, want hij had de huurder een huurcontract laten tekenen volgens het nieuwste model van de Raad voor Onroerende Zaken ROZ, van juli 2003. Dit nieuwe model kwam uit ter gelegenheid van de nieuwe huurregels per 1 augustus 2003 en is gratis te verkrijgen via www.roz.nl. Echter, de tekst van de Algemene Bepalingen van dit huurcontract en wel artikel 6.10 schiet op dit punt tekort. U kunt beter in zo’n geval de uitgebreide tekst van artikel 24.1 van het standaard splitsingsreglement 1992 opnemen. Gelukkig had de VvE een goed bestuur en had de huurder ook nog een verklaring jegens de VvE op basis van dat artikel 24.1 laten ondertekenen. En, daarmee moest de winkelier bakzeil halen.

De huurder is namelijk niet alleen niet alleen gebonden aan de splitsingsregels en voorschriften van de VvE, maar ook dient hij de oude en nieuwe besluiten van de VvE na te leven. Doet hij dat niet dan kan de VvE zijn winkel zelfs sluiten en ontruimen. De verhuurder dient er op toe te zien dat huurder zich als ware hij lid van de VvE gedraagt, om ook zelf niet in botsing te komen met de VvE. Heeft de verhuurder zijn huurcontract niet in orde en lijdt de huurder daardoor schade, dan kan de huurder die verhalen op de verhuurder.

Ik denk dat het een goede zaak zou zijn dat niet alleen de ROZ maar ook andere instanties die huurcontracten uitgeven de uitgebreide tekst van het splitsingsreglement 1992 op dit onderdeel over nemen. Van de doorsnee huurder en verhuurder kunt u nu eenmaal niet verwachten dat zij volledig op de hoogte zijn van alle besognes van een VvE. Zo komt er niemand meer in de knel!