Huurders van bedrijfsruimte gaan er al snel van uit dat zij bij (vroegtijdig) vertrek een opvolgende huurder mogen voordragen. Het woord indeplaatstelling valt te pas en te onpas. Huurders zijn vlot erg verbolgen over het feit dat de verhuurder de door hen voorgedragen om welke reden dan ook weigert. Maar, is de verhuurder in zo'n geval rechteloos?

Bij de oude Huurwet artikel 28 huurders van kantoren, opslagruimten, ambachtsruimten en dergelijke, nu artikel BW 7: 230a bedrijfsruimten, is helemaal geen sprake van indeplaatsstelling. Althans, indien dat contractueel niet is afgesproken.

Bij middenstandsruimten, winkels horeca-ruimten enzovoorts, dus de oude BW 7A: 1624 BW ruimten, nu de BW 7: 290 kleinhandelsruimten is dwingend een indeplaatstelling mogelijk. Dus de winkelier of restauranthouder wil zijn bedrijf beëindigen en zoekt een opvolger, die zowel zijn bedrijf als het huurcontract overneemt. Dit is historisch gezien de bedoeling van deze wettelijke huurregel. Let wel dat grote warenhuizen en supermarkets dezelfde huurrechten hebben. En, die hebben niets meer te maken met die kleine middenstander die wil stoppen met werken, zijn zaak wil overdoen zonder dat die grote huisjesmelker hem dat kan beletten.

Sinds de vernieuwing van de huurregels per 1 augustus 2003 vindt u deze regeling van de indeplaatstelling voor kleinhandels- of middenstandsruimten in het artikel 7: 307 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De verhuurder is in zo'n situatie waarin de zittende huurder een nieuwe huurder voordraagt zeker niet rechteloos. Weliswaar heeft de verhuurder weinig manoeuvreerruimte maar hij hoeft zich niet alles gelegen te laten.

Zo is een indeplaatstelling slechts mogelijk als de nieuwe huurder het bedrijf wil voortzetten in dezelfde branche. Dus een bloemenwinkel kan hij niet wijzigen in een meubelhal. Ook mag de verhuurder eventuele aanvullende financiële zekerheden vragen indien hij de huurder niet voldoende solvabel acht. Dit kunnen ook aanvullende zekerheden van de zijde van de voordragende huurder zijn.

Het voordeel van de nieuwe huurder is duidelijk. Hij stap in een lopende huurovereenkomst met meestal een historische lage huur. Echter, hij moet er wel rekening mee houden dat de verhuurder de huurprijs nader mag laten vaststellen aan de hand van de huurontwikkeling ter plaatse gedurende de laatste jaren. Dan gaat de huur na vijf jaren niet meteen enkele malen over de kop, maar hoger wordt hij wel.

Onlangs probeerde een verhuurder nog te voorkomen dat een nieuwe huurder het lopende huurcontract van een broodjeswinkel op de Nieuwendijk te Amsterdam zou overnemen, via een indeplaatsstelling. De verhuurder baseerde zich bij zijn weigering op de stelling dat men voortaan naast broodjes ook maaltijden zou gaan verkopen en dat de sluitingstijden ruimer zouden worden. De verhuurder ergerde zich ook aan de nieuw aangebrachte markiezen. Al deze bezwaren ten spijt oordeelde de (kanton-) rechter dat de belangen van zowel de vertrekkende als de nieuwe huurder zwaarder wogen dan de belangen van de verhuurder. Die overigens voldoende financiële zekerheden kon krijgen. De voorgedragen huurder kreeg dus het lopende huurcontract op zijn naam en kon het bedrijf voortzetten en verder uitbouwen.