De verhuurder van bedrijfsruimten zal zijn panden via een opstalverzekering verzekeren tegen brand-, storm- en waterschade. Hierbij gaat hij uit van een normaal risico. De huurder sluit een inboedel- en inventarisverzekering tegen dezelfde schaderisico's en inbraak. Een verhoogd risico op brand moet de huurder wel melden aan zijn verhuurder. En, de huurder moet ook zijn eigen verbouwing verzekeren.

In de meeste huurcontracten bedingt de verhuurder een meerpremie. Een meerpremie voor de opstalverzekering van de verhuurder is aan de orde wanneer de huurder door zijn bedrijfsvoering een hoger dan gebruikelijk brandrisico aan het pand veroorzaakt. U kunt in de door u gehuurde bedrijfsruimte een stalling van caravans hebben en gedurende deze maanden in de leegstaande ruimte demonstraties geven met openhaarden en barbecues. Maar ook het wijzigen van de bestemming van een pand van een koffiehuis in een restaurant met volledig keuken met open grill. Ten eerste moet de verhuurder op de hoogte zijn van die (tijdelijke) bestemmingswijziging en moet dat ook nog goedvinden. Op de tweede plaats komt de verzekering, waarbij de verzekeraar een komt kijken of en hoeveel het brandrisico wordt verhoogd door het gewijzigde gebruik van het pand. In deze gevallen zal de verzekeringspremie voor de opstalverzekering zondermeer stijgen. Bijvoorbeeld van een euro tot vijf euro per duizend euro verzekerd bedrag (herbouwwaarde). Is de verzekeraar onbekend met een verhoogd risico, dan hoeft hij de ontstane schade niet uit te keren.

In uw huurcontract staat over dit onderwerp dat de hogere premie die verhuurder moet betalen ten gevolge van het door huurder verhoogde brandrisico voor rekening van de huurder komt. Als gebruikelijk neemt men meestal een halve tot een hele euro per duizend (o/oo) euro verzekerd bedrag. Wordt de nieuwe premie vijf euro per duizend euro dan betaalt u ongeveer vier euro o/oo mee aan de verzekeringspremie van het gehele pand waarin uw bedrijf zich bevindt. In de praktijk stuurt de verhuurder jaarlijks een nota aan huurder voor dat bedrag.

Maar, huurder heeft het recht op een kopie van de verzekeringspolis. Daarmee kan hij controleren of verhuurder het pand niet voor teveel heeft (over-) verzekerd. Ook kan hij dan bekijken of de verhuurder niet een veel te hoge premie betaalt. Stel dat deze gevallen aan de orde zijn, kan huurder de verhuurder dwingen om het verzekerd bedrag tot een verantwoord maar lager niveau te verlagen en zich te verzekeren tegen een redelijke verzekeringspremie. Dat kan de huurder een hoop euro=s per jaar schelen. Het overkwam een klant van mij een aantal jaren geleden dat verhuurder, zonder dat hij zich dat realiseerde, een 75 procent te hoge premie betaalde en die via de meerpremie wilde verhalen op zijn huurders. Namens de huurders heb ik toen een offerte laten maken voor het gehele vastgoedbezit van verhuurder en kon ik hem een veel lagere verzekeringspremie op dezelfde voorwaarden bieden. Daarmee kon verhuurder zijn premie verlagen en ook de doorberekende meerpremie aan zijn huurders. Iedereen was gelukkig.

Als de huurder met toestemming van verhuurder een grote verbouwing pleegt in een gehuurde bedrijfsruimte moet hij de (herbouw) waarde daarvan apart verzekeren. Via de inboedel- en inventarisverzekering verzekert de huurder in de regel roerende goederen. De verbouwing is door zijn aard onroerend goed geworden en zit >aard en nagelvast= aan het pand van de verhuurder. De verhuurder echter verzekert alleen het kale bedrijfspand dat hij verhuurt. Dus de huurder moet zijn kostbare verbouwing apart verzekeren en dat kan via een zogenoemde huurdersbelangverzekering. Soms zit die verzekering al bij de inboedelverzekering, maar zeker niet altijd. Tot slot nog een advies. Sluit dit soort verzekeringen bij dezelfde maatschappij als de verhuurder. Misschien krijgt u dan niet altijd de laagste premie. Bij een schade stuurt de ene verzekeringsmaatschappij u niet tenminste naar de andere, en van het kastje naar de muur.