Een huurcontract is snel ondertekend. Veel huurders ondertekenen huurcontracten zonder precies te weten wat hun rechten en plichten zijn. Er zijn vele model-huurcontracten in omloop en al snel gaan huurders ervan uit dat huurcontracten standaard zijn, terwijl er niets minder waar is. In model-huurcontracten kunt u bepalingen schrappen, bepalingen en voorwaarden toevoegen.

Sinds 1 augustus 2003 gelden voor bedrijfsruimten nieuwe huurregels. Voor die gelegenheid hebben allerlei organisaties van onroerend goed-beleggers detailhandelaren en de makelaarsverenigingen nieuwe model-huurcontracten uitgegeven. Bestond vroeger een huurcontract uit een of twee pagina's, tegenwoordig bestaat het contract uit vier pagina's en bevatten de bijbehorende Algemene Bepalingen twaalf pagina's. Als huurder behoort u te weten wat daarin staat, wat een en ander voor u betekent en of u daarmee akkoord kunt gaan. De meeste huurders zijn leken op het terrein van het huurrecht en daarom kunnen ze het best daarover advies vragen aan deskundigen: gespecialiseerde advocaten en makelaars.

Een bekend discussiepunt bij huur van bedrijfsruimten is de gebrekenregeling. Voor de liefhebbers wijs ik op de artikelen 7: 204 tot en met 210 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Want welke rechten heeft de huurder als hij zijn gehuurde pand niet of niet volledig kan gebruiken omdat de verhuurder ingrijpende en noodzakelijke werkzaamheden aan en in het pand moet uitvoeren? Denkt u maar eens aan grote renovaties in uw gebouw en vernieuwen van de fundering onder een winkel. Dit kan vele maanden duren, gedurende die tijd kunt u uw bedrijf wel geheel of gedeeltelijk sluiten en dat kost u veel geld. In enkele model-huurcontracten is uitgesloten dat de schade die zon huurder dan ondervindt voor rekening van de verhuurder komt. Soms zelfs dat u niet een in aanmerking komt voor een huurkorting tijdens die periode. Hoedt u hiervoor.

Vorig jaar speelde een vergelijkbare zaak bij de kantonrechter in Amsterdam (18 juli 2003, WR 2003, 75). Een personeelswervingsbureau huurde een aantal verdiepingen in een kantoorgebouw. De verhuurder ging de bovenliggende verdiepingen ingrijpend renoveren. Daardoor kon de huurder een deel van de door hem gehuurde kantoorruimte niet gebruiken. Verhuurder had hem wel een huurvrijstelling tijdens de renovatieperiode gegeven en hem elders een alternatieve vergaderzaal ter beschikking gesteld. Dit lijkt op het eerste gezicht een redelijke regeling; ongemakkelijk voor de huurder maar desondanks redelijk. De huurder was niet tevreden en besluit een bedrag van de te betalen huur niet te betalen wegens gederfd huurgenot. Tevens wilde de huurder het huurcontract gedeeltelijk ontbinden. Verhuurder ging naar de kantonrechter ter incasso van de niet betaalde huur en beriep zich op de Algemene Bepalingen van deze huur. Dat had hij beter niet kunnen doen.

De kantonrechter oordeelde weliswaar dat de aangeboden huurvrijstelling voldoende was en dat van een ontbinding van de huur geen sprake kon zijn. Echter hij vond het beding in die Bepalingen dat de verhuurder in dit geval geheel geen risico liep onredelijk bezwarend voor de huurder, die als wervingsbureau niet gewend was huurcontracten af te sluiten. Dit onredelijk bezwarend beding komt dus in aanmerking voor een plaats op de grijze lijst met voorwaarden waar in dit geval verhuurders de huurder niet aan mogen houden. Deze lijst wordt besproken in artikel 6: 237 BW.

Daarom is goed om u deskundig te laten adviseren of begeleiden bij het sluiten van huurcontracten met al die kleine lettertjes. Zo, dat u niet in een grijs gebied terecht komt, waar u de weg niet kent.