Er lijkt zich een voorzichtig herstel af te tekenen op de huurmarkt van bedrijfsruimten. Dit jaar zijn er meer vierkante meters bedrijfsruimte gehuurd dan in de vergelijkbare periode van vorig jaar. Zo'n voorzichtig herstel merkt u meteen aan de houding van de verhuurders. Waren ze vorig jaar nog dankbaar en nederig als een huurder zich aandiende, nu hebben ze al wat meer praatjes en zijn ook wat hebberiger. Weet u bijvoorbeeld wel welke oppervlakte u werkelijk huurt?

Spreekt u met de verhuurder een huurbedrag per maand, kwartaal of jaar af dan staat dit bedrag los van het aantal vierkante meters dat u wilt huren. Maar dat wordt anders indien u een huurprijs per vierkante meter per jaar afspreekt. Ook is het een geheel andere koek als u ingaat op een huurprijs plus BTW terwijl u helemaal niet in aanmerking komt voor een met BTW belaste verhuur. Want dan kan het zijn dat de verhuurder de huurprijs verhoogt met een bepaald percentage omdat hij het voordeel van de BTW-aftrek op zijn verbouwings- en onderhoudskosten verliest.

Bij het uitonderhandelen van een huurprijs per vierkante meter per jaar is het bijzonder interessant te weten over hoeveel oppervlakte u praat. Want die oppervlakte bepaalt uw huurprijs per jaar, per kwartaal of per maand. Rekent de verhuurder u servicekosten per vierkante meter gehuurde oppervlakte, dan dient u nog meer te letten op het exacte aantal vierkante meters dat u wilt huren. Het kan u een flinke tegenvaller besparen, indien na opmeting blijkt dat u meer huurt dan oorspronkelijk de bedoeling was.

Huurt u een geheel pand, dan is het redelijk eenvoudig om het aantal vierkante meters zelf op te meten of de meetstaat van de verhuurder te controleren. Het is wat anders als u een ruimte huurt met meer huurders, de zogenaamde bedrijvenverzamelgebouwen. Betaalt u de huur voor de vierkante meters die u netto huurt of betaalt u ook mee aan de algemene of verkeersruimten van het gehele pand?

Het komt regelmatig voor dat u een huuraanbieding krijgt met vermelding van het aantal vierkante meters die u huurt. Maar dit aantal meters bevat dan ook uw aandeel in de algemene ruimten van het gebouw, zoals centrale entree, de vloer voor uw eigen entree bij lift en dergelijke of het gezamenlijke restaurant in het atrium. Dit aandeel in de algemene ruimten loopt soms op van vijf tot vijftien procent van de oppervlakte die u werkelijk in gebruik heeft. Het is goed om op te letten dat al die meters goed in uw huurcontract vermeld staan. Zo huurt u uw werkelijke oppervlakte omdat u daarvan het exclusieve gebruik heeft en de meters van de algemene ruimten omdat u het medegebruik heeft van de algemene ruimten. De opmeting van deze verschillende oppervlakten gebeurt aan de hand van de NEN-norm 2580. Deze norm is door de bedrijfsmakelaars zowat heilig verklaard. Zelf ben ik er niet gelukkig mee, want ik vind dat een verhuurder een kantoorruimte in een bepaald pand aanbiedt tegen een huurprijs per te gebruiken vierkante. In die huurprijs behoort de uitvoering van het gehele pand verdisconteerd te zijn. Daarvoor moet men niet apart allerlei andere vierkante meters erbij verzinnen om de totale huurprijs wat geniepig op te krikken.

Het overkwam onlangs een klant van mij die na tien jaar een nieuw huurcontract voorgelegd kreeg voor dezelfde ruimte. Hij had een keurige huurprijs per vierkante meter uit onderhandeld en uit het concept-huurcontract bleek dat men een huurprijs in rekening wilde brengen voor een oppervlakte die ineens vijf procent groter was. Inderdaad dat was het aandeel in de algemene ruimte. Zo krikte de verhuurder de nieuwe huurprijs op. Ik vind dat niet zo handig, want daarmee jaagt men nieuwe goede huurders flink in de gordijnen. En, dunkt mij, de verhuurders die met al die lege panden in hun maag zitten, kunnen die huurders juist goed gebruiken.