Koopt of huurt u een bedrijfspand of een gedeelte daarvan, dan kan het voorkomen dat u nog zekerheid over iets wil hebben voor die overeenkomst definitief wordt. Zo'n ontbindende voorwaarde staat in een ondertekende koop- of huurovereenkomst, maar maakt die overeenkomst daarom niet voorlopig. Met een beroep op een ontbindende voorwaarde moet u niet lichtvaardig omgaan, want dan loopt het fout af.

De bedenktijd van drie dagen voor kopers van woningen voor eigen gebruik, geldt (gelukkig) niet voor kopers en huurders van bedrijfsruimten. Heeft u getekend, dan 'hangt' u. Behalve natuurlijk indien u een of meer ontbindende voorwaarden in het contract heeft laten opnemen. Maar ook vóór u tekent, kunt u voorwaarden stellen, dit noem ik voor het gemak voorbehouden. Bijvoorbeeld kan dit zijn goedkeuring van uw directie of commissarissen dat u de koop- of huurovereenkomst sluit. Zij moeten u blijkbaar machtigen of een mandaat geven om die overeenkomst te ondertekenen. Dit verschijnsel ziet u ook bij ambtenaren die altijd een bestuurlijk voorbehoud moeten maken. Omdat de bestuurders, wethouders of gedeputeerden, hun goedkeuring moeten geven aan de definitieve overeenkomst.

Wilt u een bedrijfsruimte huren, dan kan ik me voorstellen dat u zekerheid wilt hebben of u een bouw- en /of milieuvergunning zult krijgen voor de verbouwing van het pand. Dat er geen sprake is van bodemverontreiniging of een ondergrondse olieopslag tank (het BOOT-besluit). Ook dat u zich daar kunt vestigen volgens het geldende bestemmingsplan of die afschuwelijke erfpachtvoorwaarden. Of, dat u zekerheid wilt hebben over het aantal parkeerplaatsen dat u wilt realiseren. Wellicht heeft u voor de verbouwing en verhuizing een bankkrediet nodig, daarvoor kunt u dan ook een ontbindende voorwaarde opnemen. Koopt u een pand, dan adviseer ik u zeker om een ontbindende voorwaarde voor het niet-verkrijgen van een voldoende hypotheeklening tegen gebruikelijke condities.

Bij het opnemen van een ontbindende voorwaarde is het belangrijk, dat u daarop een beroep kunt doen zonder dat u enige boete verschuldigd bent. Let u er wel op dat u precies omschrijft in welke situatie u een beroep mag doen op de ontbindende voorwaarde. En nog belangrijker is voor welke datum u dat dan zou moeten doen en op welke manier. Een mondelinge of telefonisch beroep kan ik me slecht voorstellen, want dat geeft aanleiding tot allerlei discussies achteraf. Beter lijkt het schriftelijk, eventueel per aangetekende brief of per fax, die op of voor de afgesproken datum moeten ontvangen zijn door de verhuurder of de notaris waar u het koopcontract heeft laten opstellen. U leest het goed, ik ben er nog steeds voorstander van dat de (kandidaat-) notaris het zogenaamde voorlopige koopcontract opstelt en medeondertekend. Zoals ook voor lastige huurcontracten vaak een in het huurrecht gespecialiseerde advocaat wordt ingeschakeld.

In de praktijk komen collega's en ik mensen tegen die al te vlot een huurovereenkomst aangaan en even vlot een beroep doen op een of meer ontbindende voorwaarden of andere voorbehouden. Deze aspirant-huurders en kopers verliezen snel hun geloofwaardigheid in de o.g.-markt. Zeker als een directie zijn verwervers regelmatig terugfluit als zij aankomen met een pand en een concept-huurcontract is dat het geval. Deze directies zenden of de verkeerde mensen op stap op zoek naar nieuwe vestigingen of zij geven die mensen onduidelijke instructies. Dit kan ertoe leiden dat deze bedrijven niet meer serieus genomen worden. En, dan hebben ze niets meer te ontbinden, want ze komen gewoonweg niet meer in aanmerking als huurder of koper.