Per 1 augustus aanstaande treedt het nieuwe huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte inwerking. Gedurende enkele maanden behandel ik steeds een onderdeel van de nieuwe huurregels voor bedrijfsruimte. Deze week gaat mijn bijdrage over de onderhuur van een bedrijfsruimte en in de plaatsstelling.

De meeste nieuwe huurregels voor middenstandsruimten, zoals winkels, restaurants en cafés vindt u in de artikelen 7: 290 tot en met 7: 310 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dat zijn de regels die de oude uit artikelen 7A: 1624 en volgende van het BW vervangen. De huurregels voor alle andere bedrijfsruimten, die voorheen stonden in de Huurwet artikelen 28 en 29, vindt u voortaan in artikel 7: 230a van het BW. Deze zijn nagenoeg niet gewijzigd. Onderhuur van bedrijfsruimte is geregeld in artikel 7: 221 BW: >De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben.=

Deze nieuwe onderhuurregel heeft betrekking op nieuwe huurcontracten en niet op lopende huurovereenkomsten. Wil verhuurder dus onderverhuur door de huurder tegengaan, dan zal hij dat nadrukkelijk in het huurcontract moeten opnemen. Neemt de verhuurder geen aparte duidelijke bepaling op dat hij geen onderverhuur wenst, dan mag de huurder aannemen dat hij mag onderverhuren. Behalve natuurlijk wanneer de huurder op een andere wijze dan het huurcontract ervan op de hoogte kon zijn dat de hoofdverhuurder geen onderhuur wenst. Dus verhuurders let op uw zaak. De onderhuur eindigt overigens gelijk met de hoofdhuur. Dit zowel in het geval de hoofdhuurder de huur heeft opgezegd of de hoofdverhuurder dit deed, of wanneer de rechter de einddatum van de huur heeft vastgesteld. Zie artikel 7: 306 BW. Heeft de onderverhuurder de onderhuurder niet of niet juist voorgelicht over de periode waarvoor hij de hoofdhuur is aangegaan of waarvoor deze geldt, dan moet de hoofdhuurder de schade aan de onderhuurder vergoeden. Dat gaat ook op wanneer de hoofdhuurder bij het beëindigen van de hoofdhuur of bij het bepalen van de datum van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt. In de praktijk kan dit nog wel tot aardige problemen leiden, omdat de huurperioden van de hoofdhuurder en de onderhuurder dikwijls niet gelijk lopen.

In artikel 7: 307 BW vindt u voor middenstandsruimten de regels voor in de plaatsstelling. Dus een huurder wenst zijn bedrijf te beëindigen en zoekt een opvolger, die de lopende huurovereenkomst overneemt tegen de dan geldende huurprijs. En, ook de goodwill en inventaris tegen betaling kan overnemen. De nieuwe regeling komt in grote lijnen overeen met de oude regel 7A: 1635 BW. Vanaf 1 augustus geldt wel een nieuwe regel, namelijk dat de overdragende huurder niet ook diegene hoeft te zijn die het bedrijf uitoefende. Deze verruiming komt uit de rechtspraak en in het bijzonder van belang voor het (groot) filiaalbedrijf. Bijvoorbeeld woninginrichter en meubelbedrijf Leen Bakker. Bakker wil om welke reden dan ook de lopende huurovereenkomst overdragen aan een soortgelijk bedrijf, dat deel uitmaakt van het concern waartoe Bakker behoort of een soortgelijk bedrijf van buiten die groep. Dan kan dat voortaan wel onder de nieuwe regels.

Heeft de verhuurder de huurovereenkomst beëindigd en verhuurt de ruimte vervolgens aan een soortgelijk bedrijf (winkel) als de vorige huurder, dan kan het zijn dat de verhuurder daardoor met bijvoorbeeld een hogere huur een voordeel geniet. Dan heeft de vorige (onder-) huurder het recht om aan de verhuurder voor dat genoten voordeel een vergoeding te vragen. Dit voordeel kan geen betrekking hebben op de aard of ligging van de destijdse gehuurde ruimte en de huurder kan zo=n vergoeding ook niet vragen als de nieuwe huurder pas na een jaar de ruimte huurt.

De nieuwe huurcontracten en bijbehorende algemene bepalingen zijn inmiddels te verkrijgen bij de Raad voor Onroerende Zaken: www.roz.nl. Deze nieuwe contracten kunt u maar beter onmiddellijk gebruiken.

-einde-