Per 1 augustus aanstaande treedt het nieuwe huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte in werking. Gedurende enkele maanden behandel ik steeds een onderdeel van de nieuwe huurregels voor bedrijfsruimte. Deze week gaat mijn bijdrage over de gebrekenregeling en de staat waarin de gehuurde ruimte zich bevindt bij aanvang van de huur.

Over de onderhoudsverplichtingen ten aanzien van de gehuurde ruimte kunt u een en ander nalezen in onder andere de artikelen 7: 203 tot en met 7: 210 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Sinds ik me kan herinneren was er altijd discussie over wie welk onderhoud moest verrichten aan gehuurde ruimte. Om aan deze discussies een einde te maken en tevens de inmiddels ontstane rechtspraak over vele onderhoudskwesties in nieuwe huurregels te verwerken zijn deze wetsartikelen over gebreken aan het gehuurde ontstaan. Ik verwacht overigens niet dat het aantal procedures over de nieuwe gebrekenregeling kleiner zal zijn dan voor 1 augustus. Want, de nieuwe onderhoudsregels zijn daarvoor te theoretisch.

De wetgever definieert een gebrek als: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Aldus artikel 7: 204 lid 2 van het BW. Misschien herkent u delen van deze tekst als u de laatste tien jaar een pand heeft gekocht. Toen kwam u artikel 7: 17 BW tegen, het zogenoemde conformiteitsbeginsel. Dat houdt in dat u van het gekochte pand die eigenschappen mag verwachten die passen bij het gebruik waarvoor u het koopt.

Daarom is het noodzakelijk dat huurder en verhuurder gezamenlijk bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten een beschrijvingsstaat van het gehuurde pand of gedeelte daarvan opmaken. En, samen ondertekenen en onderdeel van het huurcontract maken.

Zo=n beschrijving kan vergezeld gaan van foto=s, videopnamen en bouwtekeningen. Normaliter (ver) huurt u een pand zonder gebreken, maar is er een gebrek aanwezig dat voor beide partijen dan geen bezwaar is, is het goed om dat gebrek op te nemen in de beschrijving om latere discussies te vermijden. Dit kan betrekking hebben op een slechte staat van onderhoud, die huurder gezien de lage huurprijs voor zijn rekening neemt. Of bestaande stank- of geluidsoverlast van een naast gelegen bedrijf. Maar ook, een recht van overpad ten gunste van de buren (erfdienstbaarheid). Een (uitvoerige) beschrijvingsstaat is niet verplicht maar het bespaart u veel narigheid als een huurder later klaagt. Maar ook als de huur eindigt en verhuurder zou het pand in de dan bestaande staat van onderhoud van het pand niet accepteren.

Volgens artikel 7: 206 BW is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder (onderhouds-) gebreken aan de gehuurde ruimte te verhelpen. Tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Van dit laatste mag de verhuurder niet te snel uitgaan. Verhelpt de verhuurder niet op een redelijke termijn de onderhoudsgebreken aan de ruimte, dan kan dit huurder die werkzaamheden zelf uitvoeren en de kosten daarvan verhalen op de verhuurder. Eventueel mag de huurder die kosten verrekenen met de huur. Deze bepalingen gaan onmiddellijk in per 1 augustus en men kan daarvan niet afwijken ten nadele van de huurder. Vindt de verhuurder de kosten die huurder heeft gemaakt onredelijk, dan zal hij zelf naar de rechter moeten stappen om daarin zijn gelijk te halen. Verkeert het pand in zo=n slechte staat dat huurder een vermindering van zijn huurgenot geniet, dan kan hij de rechter vragen om huurvermindering of opschorting van de huurbetalingen. Inderdaad moeten verhuurders goed op hun tellen gaan passen en hun panden goed onderhouden, want anders kost het hen veel duiten.

-einde-