Per 1 augustus aanstaande treedt het nieuwe huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte in werking. Gedurende enkele maanden behandel ik steeds een onderdeel van de nieuwe huurregels voor bedrijfsruimte. Deze week gaat mijn bijdrage over de huurprijsherziening van middenstandsruimten, zoals winkels, na vijf huurjaren.

Nu nog vindt u het merendeel van de huurregels met betrekking tot middenstandsruimten, zoals winkels, restaurants en cafés in de artikelen 7A: 1624 en volgende van het Burgerlijk Wetboek (BW). Vanaf 1 augustus zijn de meeste regels ondergebracht in de artikelen 7: 290 tot en met 7: 310 van het BW. Iedere vijf huurjaren mag zowel de huurder als de verhuurder een voorstel doen om de huurprijs te verlagen of te verhogen tot het niveau van de dan geldende huren van vergelijkbare bedrijfsruimten. Zo=n verzoek deed u op grond van het artikel BW 7A: 1632a. Deze vijfjaarlijkse wijziging van de huurprijs noem ik huurprijsherziening, de jaarlijkse verhoging van de huurprijs op grond van de prijsindex noem ik huurprijsaanpassing. Vanaf 1 augustus staat deze huurprijsherziening voor winkels en dergelijke beschreven in de artikelen BW 7: 303 en 7: 304.

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenkomt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur. In alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door huurder en verhuurder vastgestelde huurprijs is ingegaan. Of, waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Dit volgens artikel 7: 303 BW.

Nieuw is artikel 7: 304. Wil huurder of verhuurder dat de rechter de nieuwe huurprijs vaststelt, dan kan zo=n vordering slechts ontvankelijk zijn als die vordering vergezeld gaat van een advies omtrent de nieuwe huurprijs. Dat moet een advies zijn van een of meer deskundigen, die terzake deskundig zijn en aangewezen door huurder en verhuurder. Deze deskundigen zijn makelaars of de Bedrijfshuuradviescommissie, die valt onder de plaatselijke Kamer van Koophandel. Als huurder en verhuurder er niet in slagen om gezamenlijk een of meer deskundigen aan te wijzen, zal de rechter dat doen.

De Bedrijfshuuradviescommissie heeft als nadelen dat het vele jaren duurt tot zij met een oordeel over de nieuwe huurprijs komt, waardoor huurder en verhuurder in onzekerheid blijven verkeren. Tevens is een huurprijsadvies door deze commissie wel heel erg duur! Beter kunt u terzake deskundigen, zoals makelaar of vastgoedadviseurs benoemen. Bijvoorbeeld, wijst de huurder zijn makelaar aan, de verhuurder doet dat ook en deze twee makelaars benoemen samen een derde makelaar. Daarmee is de onafhankelijkheid van de drie deskundigen gewaarborgd. Deze deskundigen kunnen dan eensgezind een huurprijsadvies uitbrengen, dat vereist is om bij de rechter een verzoek (vordering) tot het vaststellen van de nieuwe huurprijs in te dienen. Maar als u toch al zo=n deskundigenadvies heeft, kunt u beter afzien van een rechterlijke procedure en dat advies bestempelen als een bindend advies. Dat moet u dan wel vantevoren schriftelijk overeenkomen. Let u bij bindende adviezen wel goed op. Belangrijk hierbij is dat nog voor de deskundigen hun advies in definitieve vorm presenteren, de opdrachtgevers recht hebben op inzage in de concepten van dat advies en op het leveren van commentaar daarop. Dit vergeet
men nog weleens bij het bindend vaststellen van nieuwe huurprijzen en (die ellendige) nieuwe erfpachtcanons. Krijgt u niet de gelegenheid om te reageren op deze concept-rapporten, dan kan de rechter het definitieve advies op uw verzoek vernietigen. Dat gebeurde onlangs ook cateraar Maison Van den Boer met een bindend advies over een nieuwe huurprijs voor haar winkel in Amsterdam (Praktijkgids 2003 nr 6039).

Bij het berekenen van een nieuwe huurprijs voor winkels en dergelijke laat u verbeteringen door de huurder buiten beschouwing en houdt u rekening met het gemiddelde van de huurprijzen gedurende de laatste vijf jaren. De nieuwe huurprijs gaat in op de datum van het verzoek. De rechter kan daarvan echter afwijken.

-einde-