Er valt in uw bedrijfspand altijd wel iets te verbouwen. Dat kan zijn in uw eigen pand of in het pand dat u huurt. Het is belangrijk dat u zo=n verbouwing of nieuwbouw goed voorbereidt. En, dat u in zee gaat met degelijke architecten en aannemers. Spreek vantevoren hun honorarium en aanneemsom af. Laat zo min mogelijke financiële open einden in hun opdrachten staan.

Over alles in het leven kunt u onderhandelen, dus mag u ook onderhandelen over het honorarium van de architect, over de aanneemsom van de bouwer en uiteraard ook over de courtage van de makelaar. Architecten berekenen meestal een percentage over de bouwkosten en daarbij is het van groot belang dat u met hem afspreekt welke werkzaamheden hij daarvoor uitvoert. Gaat hij bijvoorbeeld ook de directie voeren over het werk? Dus dat hij in plaats van uzelf het werk van de (onder-) aannemer controleert en de benodigde vergunningen aanvraagt.

Nu het in de bouwwereld weer wat rustiger is, hoeft u niet meer iedere prijsopgaaf van een aannemer te accepteren. Want, sommige aannemers zullen blij zijn als zij in deze tijd een aardige klus opgedragen krijgen. Met de aannemer kunt u afspreken dat hij in regie voor u werkt of dat hij het werk tegen een vast bedrag aanneemt. Ook kunt u diverse aannemers vragen een prijsopgaaf te doen. Waarbij ik toch opmerk dat een prijs of aanneemsom mij weinig zegt. Het is namelijk verstandig te kiezen voor een betrouwbare, deskundige en solvabele aannemer. Daarmee weet u nagenoeg zeker dat uw verbouwing vakkundig gebeurt.

Schakelt u een aannemer in om uw verbouwing in regie uit te voeren, dan zijn goede afspraken belangrijk. Ik stel voor dat u in ieder geval een soort raamovereenkomst met hem sluit, waarbij u enigszins weet hoeveel u moet begroten. Bij werken in regie berekent de aannemer u de door hem en zijn personeel gewerkte uren tegen een vantevoren vastgesteld uurloon. Dit doet hij dan ook met de gebruikte materialen, waarvan hij de inkoopprijzen ook kan verhogen met een opslag.

Neemt de aannemer het werk aan tegen een vaste aanneemsom, dan weet u vantevoren hoeveel geld u aan hem kwijt bent. Althans dat denkt u. Er schuilen altijd nog enkele gevaren in de vaste aanneemsom: meer- en minderwerk, onvoorziene werkzaamheden en stelposten. Om niet in deze valkuilen te lopen, raad ik u aan om altijd met een open begroting te werken. In zo=n open begroting kunt u nagaan welke bedragen de aannemer voor welke werkzaamheden en materialen heeft opgenomen. Brengt u een wijziging in de verbouwing aan, dan kunt u aan de hand van de open begroting berekenen hoeveel de aannemer de begroting mag verlagen en verhogen voor het minder- en meerwerk dat dan ontstaat. Is er onverwacht sprake van bodemverontreiniging, asbesthoudend materiaal of een vergeten ondergrondse olietank, dan zult u de kosten daarvan moeten voldoen. In begrotingen komt u ook stelposten tegen. Omdat de uitvoering van onderdelen niet vantevoren vaststaat en de aannemer de kosten daarom niet kan vaststellen, zal hij een schatting van die kosten opnemen, dus een stelpost. Bijvoorbeeld de bedrijfskantine, de CV-installatie of het heiwerk. De aannemer is verplicht deze schatting zo goed mogelijk te doen, zo dat u later niet wordt geconfronteerd met een veel groter bedrag.

De Raad van Arbitrage voor de Bouw deed op 25 september 2002 (nummer 23.639) over zo=n geval een uitspraak. Een aannemer had voor het heiwerk een stelpost van 4000 gulden opgenomen. De uiteindelijke kosten bedroegen 13.745 gulden, dus een flinke overschrijding. De Raad oordeelde dat deze overschrijding te groot was en dat de aannemer de kosten voor het heiwerk niet juist had begroot, terwijl hij dat wel had moeten doen. De aannemer mocht daarom slechts 5880 gulden berekenen voor het heiwerk. Die aannemer had dus de grens van redelijkheid overschreden. Pech voor hem.

-einde-