Winkeliers willen graag allemaal op een A 1-locatie zitten met hun onderneming. Kruideniers, schoenwinkels, warenhuizen, drogisterijen, modehuizen et cetera. Geen locatie is goed genoeg voor hen en komt er een goede locatie op hun bureau, dan sluit men grif een huurcontract voor tien jaar. Voor het aangaan van zo=n huurovereenkomst en daarbij behorende investeringen is het goed om te onderzoeken of de toekomstverwachtingen van de winkelier terecht zijn.

Niet alle winkels hoeven op een A 1-locatie te zitten, voor veel winkels voldoet een B 1-locatie ook prima. Bij A 1 kunt u denken aan de Kalverstraat in Amsterdam en bij B 1 aan de hoofdstedelijke Kinkerstraat. De kwalificatie A 1 en de verwachting dat een nieuwe winkelstraat of winkelcentrum kan groeien tot A 1 doen de huurprijzen ter plaatse aanmerkelijk stijgen. Winkelketens staan bij A 1 of potentiële A 1-locaties in de rij om voor de verhuurder aantrekkelijke huurcontracten af te sluiten.

Bent u geen kapitaalkrachtige winkelketen en wilt u een winkel vestigen op een A 1-locatie of een locatie die daar binnenkort naar toe groeit, bent u dan voorzichtig. Een huurcontract voor winkelruimten spreekt men snel in perioden van vijf en vijf jaar of tien jaar. Maar, het is ook mogelijk om voor een periode van twee jaar een huurovereenkomst aan te gaan. Na die twee jaar kunt u vertrekken of blijven zitten. Blijft u zitten, dan wordt die twee jaar een deel van de dan lopende vijf en vijf jaren. Bij een huurtermijn van twee jaar heeft u slechts als nadeel, dat u uw investering ook in twee jaar moet afschrijven. In dat geval komt het aan op een afweging van kosten: blijven of vertrekken.

Winkeliers laten zich snel het hoofd op hol maken, als zij een ruimte krijgen aangeboden op een nieuwe locatie. Snel gaan verhuurder en huurder er van uit dat zij op het terrein van winkel het ei van Columbus hebben gevonden. Dat valt ook wel eens tegen.

Aan de Kop van Zuid in Rotterdam huurde de landelijke supermarktketen Karsten uit de Kop van Noord-Holland een winkelruimte in het nieuwe winkel-, kantoor- en horecagebied Vrij Entrepot. De huur ging in op 1 april 1999 en wel voor tien jaar. De huurprijs bewoog zich op een behoorlijk niveau. De ontwikkelingen van het winkelgebied vielen Karsten zwaar tegen en hij verweet dat verhuurder Zuidkop. Karsten schortte daarom de huurbetalingen op. Verhuurder Zuidkop richtte zich tot de kantonrechter in Rotterdam die op 23 januari van dit jaar (Prg. 2003, 6011) een uitspraak deed.

De verhuurder had nooit bij de huurder verwachtingen gewekt ten aanzien van de te verwachten bezoekersaantallen, laat staan dat hij over een A 1-locatie had gesproken. De huurder wist dat de betreffende buurt een oude achterstandwijk in Rotterdam-Zuid die een upgrading moest ondergaan. Daarom had de huurder een huurkorting (ingroeihuur) bedongen en gekregen. Volgens de kantonrechter was de verhuurder ook niet te kort geschoten in de exploitatie van het nieuwe centrum. Dat de huurder onder het huurcontract uit wil omdat de resultaten binnen vijf jaren tegenvielen, was dus uitsluitend te danken aan zijn eigen teleurgestelde toekomstverwachtingen. Daarom ontbond de kantonrechter de huurovereenkomst niet en moest de huurder de volledige huurachterstand met alle kosten en rente alsnog betalen.

Wilt u een nieuwe winkel vestigen, dan is het aan te raden om een deskundig bureau een vestigingsonderzoek te laten uitvoeren. Zo dat u weet wat uw gerechtvaardigde toekomstverwachtingen mogen zijn. Krijgt u zo=n onderzoek met gunstige toekomstverwachtingen van de verhuurder, laat dat rapport dan als onderdeel daarvan aan het huurcontract bevestigen. Daarmee bouwt u tenminste enige zekerheid in

-einde-