Met uitzondering van banken, verzekeraars, en de medische zorg, hebben de meeste ondernemers te maken met btw. Deze ondernemers hebben dan ook recht op aftrek van voorbelasting van de door hen betaalde btw. Die btw hebben ze betaald bij kosten die ze maken, aanschaf van apparaten en auto=s. Maar ook btw die ze betalen bij huur en servicekosten, en bij een bedrijfspand dat ze kopen. Wat te doen bij verkoop?

Met btw-belaste verhuur van bedrijfspanden is slechts mogelijk indien zowel huurder als verhuurder dat aanvragen (opteren). Huurder moet dan wel 90 procent van zijn prestaties verrichten met btw-berekening. Dit heeft voor de verhuurder als voordeel dat hij de betaalde btw op onderhouds- en verbouwingskosten kan verrekenen als voorbelasting op zijn aangifte btw. Voor de huurder maakt het niet veel uit, want hij kan de bij de huur en servicekosten betaalde btw ook weer als voorbelasting verrekenen in zijn btw-aangifte.

In de meeste huurcontracten is een aparte btw-clausule opgenomen om te vermijden dat de huurder die bij aanvang van het huurcontract wel voldoet aan de 90 procentsnorm, daarna daaraan niet meer voldoet. Want, dan zou de verhuurder een voordeel verliezen. Gebeurt het onverhoopt dat de huurder een andere samenstelling van zijn omzet realiseert of nastreeft, dan zal de verhuurder de huurprijs verhogen met het btw-nadeel dat hij oploopt gedurende de gehele resterende huurperiode.

Bij koop van een bedrijfspand dat belast is met btw, dan kan de koper de btw terug krijgen. In tegenstelling tot de teruggaaf van btw op diensten en goederen is de teruggaaf van btw op onroerend goed niet definitief. Verkoopt u het pand binnen 10 jaar, dan moet u een gedeelte van de btw weer betalen. Dit punt vergeet men vaak.

Gedurende negen jaar na het boekjaar waarin het bedrijfspand is aangekocht, volgt de belastingdienst de btw-aftrek ervan. Aan elk van de negen boekjaren rekent men 10 procent toe. Aan de hand hiervan kan men de btw herzien binnen die periode. Verkoopt u dit pand binnen deze negen jaar na het boekjaar waarin het is aangeschaft (dus 10 jaar), dan betaalt u de eerst teruggekregen btw in verhouding ineens terug.

Stel dat u op 1 januari 1998 een nieuw bedrijfspand heeft gekocht voor 500 duizend euro plus 87.500 euro btw (in 1998 was het btw-tarief 17, 5 procent). U heeft recht op aftrek van voorbelasting btw, dus brengt u dat bedrag ineens in mindering op uw btw-aangifte. De btw-herzieningsperiode loopt tot en met 31 december 2007. U verkoopt het pand voor een bedrag van 750 duizend euro en u levert op 1 juli 2003. Als u niets afspreekt en u en de koper opteren niet voor een btw-belaste levering, geschiedt die levering vrij van btw en moet u 4,5 jaar (1 juli 2003 tot 31 december 2007) is 4,5 x 8.750 euro is 39.375 euro btw terug betalen. Beantwoordt de koper aan de 90 procent-norm en wil hij met u opteren voor een btw-belaste levering, dan berekent u de koper de huidige btw en hoeft u geen btw over 4,5 jaar terug te betalen. Uiteraard draagt u de ontvangen btw af via uw periodieke aangifte. (Althans de koper moet dit doen).

Onderhandelt u of uw makelaar over een (ver-) koopprijs, dan is het een goede zaak dat u afstemt met de aspirant-koper of hij in aanmerking komt voor een btw-belaste levering van het bedrijfspand of niet. Dat kan u namelijk veel geld schelen.

-einde-