De verzekeringsmaatschappijen hebben er recht op om te weten wat er gebeurt in het door hen verzekerde bedrijfspand. Daarbij kan het gaan om een opstal- of inboedelverzekering. Bij het aangaan van een verzekering geeft de verzekerde op welke activiteiten plaats vinden in het pand. Op basis hiervan bepaalt een verzekeraar de premie en eventuele nadere voorwaarden. Wijkt de verzekerde af van het opgegeven gebruik, dan kan een schade-uitkering in gevaar komen en riskeert hij een flinke premieverhoging.

Maakt het bedrijfspand deel uit van een complex met kantoren of woningen, dan geldt voor het gehele pand dezelfde premie voor de opstalverzekering. Een normale premie voor de opstalverzekering komt voor rekening van de eigenaar/verhuurder van het complex. Zo=n premie bedraagt in het algemeen circa 60 eurocent per duizend euro (promille) en die berekent men over de herbouwkosten van het gehele gebouw. Zit er in een complex een bedrijf dat een verhoogd (brand-) risico meebrengt, dan zal de verzekeringspremie enkele tot vele euro=s promille meer bedragen.

In de meeste huurcontracten staat dat de huurder die zorgt voor een verhoogd brandrisico de zogenaamde meerpremie moet betalen. Dat houdt in dat deze huurder het verschil betaalt aan de verhuurder van de werkelijk betaalde premie en de gebruikelijke premie, bijvoorbeeld 60 eurocent promille. En wel, over het verzekerde bedrag van het gehele gebouw. Dus als u in een flatgebouw met 100 flats op de begane grond een autogarage met werkplaats bedrijft en u heeft een huurcontract getekend waarin deze meerpremie is bedongen, betaalt u de meerpremie over het gehele gebouw. Dan is het een goede zaak dat deze huurder zich ervan overtuigt dat de verhuurder een juiste premie betaalt, want het verschil met de gebruikelijk premie komt immers voor zijn rekening. En, dat kan flink in de papieren lopen. De huurder heeft dan ook het recht om zich daarvan te overtuigen, door bijvoorbeeld een kopie van de verzekeringspolis en de premienota bij de verhuurder op te vragen. Komt de huurder erachter dat de verhuurder een veel te dure verzekering heeft afgesloten, dan kan hij alternatieven aandragen. De huurder kan bijvoorbeeld een offerte laten verzorgen, waaruit blijkt dat de feitelijke verzekeringspremie veel lager mogelijk is bij een andere verzekeraar of aantonen dat het risico dat hij veroorzaakt veel lager is dan werd aangenomen. Enkele jaren geleden adviseerde ik een horecabedrijf dat een café huurde in een groot complex van een verhuurder met veel horecapanden. Uit de nota voor de meerpremie die de horecaondernemer ontving bleek dat de verhuurder een meer dan 40 procent te dure verzekering had afgesloten. Toen ik hem daarop wees heeft de verhuurder een andere verzekering afgesloten. Daarmee daalde zijn premie voor zijn gehele o.g.-bezit en daalde ook het bedrag aan meerpremie voor de horecaondernemer.

Een situatie van meerpremie kan ook voorkomen in een gebouw dat gesplitst is in appartementsrechten. Daar bewonen alle eigenaren hun appartementen op de verdiepingen en gebruikt de eigenaar de begane grond verdieping, ook weer als garage annex autoreparatiewerkplaats. Wederom krijgt de Vereniging van Eigenaars (VvE) een hoge verzekeringspremie voor de opstalverzekering te betalen, vanwege het verhoogde brandrisico dat de garage op de begane grond veroorzaakt. In de splitsingsakte is deze specifieke situatie meestal niet (goed) geregeld. Wel moet de eigenaar van de begane grond toestemming aan de VvE vragen voor een ander gebruik van in de splitsingsakte staat vermeld. Maar ik merk dat bij een voorzien gebruik met een verhoogd risico of bij een latere toestemming tot risico verhogend gebruik van zo=n gedeelte van een gebouw de VvE niet denkt aan het laten betalen van de meerpremie door die bewuste eigenaar. Daardoor betalen de overige eigenaren in de VvE onnodig veel premie voor hun opstalverzekering. En dat lijkt me niet de bedoeling.

-einde-