Ondernemers blijken een aantal jaren geleden al te vlot een huurcontract ondertekend te hebben. Toen ging het economisch ook een stuk beter dan nu. Het huurcontract verdween in een ordner of la, en er weer uit gehaald toen die nare brief van de verhuurder op de deurmat lag. De verhuurder wil een fikse huurverhoging en anders kan de huurder vertrekken. Hoe kan dat nou?

Het verbaast mij regelmatig hoe gemakkelijk ondernemers een huurcontract ondertekenen. Deze ondernemers zijn zeker goed en ervaren in de branche waarin zij hun brood verdienen. Maar meestal weten zij niets van huurrecht voor bedrijfsruimten. In hun hoofden schijnt een onuitroeibare gedachte te nestelen, dat huurders in dit land altijd beschermd zijn tegenover de verhuurder op de gebieden van huurperiode en huurprijzen. Deze beschermingen gelden slechts voor woonruimte en beschermde bedrijfsruimte zoals winkels. Kantoren en andere bedrijfsruimten genieten zeer weinig tot bijna geen bescherming. Mocht bijvoorbeeld de verhuurder de huur opzeggen, dan kan de huurder aan de kantonrechter een ontruimingsbescherming vragen. De rechter mag dit maximaal driemaal een jaar toestaan, maar gezien het huidige aanbod van bedrijfsruimten hoeft hij dat zeker niet te doen.

Deze keer beperk ik mij tot de onbeschermde huur van bedrijfsruimten. De afspraken over de lengte van de huurperioden en verlengingen daarvan zijn vrij. Ook is vrij de wijze waarop iedere keer de huurprijs wordt herzien, dus zowel ten aanzien van de jaarlijkse verhoging aan de hand van de consumentenprijsindex als de aanpassing van de huur aan het geldende huurmarktniveau.

Zowel voor de huurder als de verhuurder vind ik een huurcontract met een looptijd die ieder jaar met een jaar wordt verlengd en een opzegtermijn van bijvoorbeeld zes maanden lastig. Een bedrijf dat een goede huisvesting heeft en daar gedurende langere tijd wil blijven, moet dan ook steeds een langlopend huurcontract van vijf of tien jaar hebben. Anders loopt het ieder jaar het risico een huuropzegging, wel of niet onder dreiging van een veel hogere huurprijs, te ontvangen. Onroerendgoed- beleggers horen te denken op lange termijn en zullen bij verhuur ook streven naar langere huurperioden, daarmee vermijden zij leegstand.

In huurcontracten van onbeschermde bedrijfsruimten staat een huurprijs die geldt gedurende de (eerste) huurperiode en de jaarlijkse indexaanpassing. Bij het einde van de afgesproken (eerste) huurperiode zal de verhuurder de huurprijs willen verhogen naar het geldende niveau van vergelijkbare panden. Of, als de huurprijs wel erg hoog is zal de huurder juist de huurprijs naar dat niveau willen verlagen. U begrijpt dat het belangrijk is dat huurder en verhuurder het eens zijn over de nieuwe huurprijs voor dat de opzegtermijn voor de nieuwe huurperiode aanbreekt. Worden zij het immers niet eens, dan kan de huurder altijd nog vertrekken, na deze periode zit de huurder in een spagaat. Namelijk, hij blijft huurder tegen een huurprijs die hij niet wil betalen. Ook is belangrijk dat u in het huurcontract vastlegt dat de nieuwe huurprijs dus op tijd vaststaat of niet. Dat geldt ook voor de wijze waarop de nieuwe huurprijs tot stand moet komen. Legt u niets vast, dan riskeert u een dictaat voor de nieuwe huurprijs van de verhuurder, onder dreiging dat hij het huurcontract beëindigt. Daarom dient u in het huurcontract op te nemen, dat in het geval beiden
het niet eens worden over de nieuwe huurprijs men een arbitrage instelt. In de meeste gevallen benoemt zowel de huurder als de verhuurder een makelaar, deze twee makelaars benoemen dan een derde makelaar. Deze drie stellen dan bindend de nieuwe huurprijs vast. Heeft de huurder veel verbouwd en geïnvesteerd in het pand, dan is het goed dat in het huurcontract staat dat bij het vaststellen van de nieuwe huurprijs men geen rekening mag houden met die investeringen.

De kleine letters in ieder contract hebben vaak grote gevolgen, ook bij huurcontracten. Raadpleeg daarom altijd een deskundige, dan schrikt u wat minder en minder vaak.

-einde-