Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte kunt u de huurprijs vrij afspreken. Om van alle huurspecificaties af te zijn spreken huurder en verhuurder regelmatig af dat in de huurprijs alle bijkomende kosten begrepen zijn. Zo'n huurprijs noemt men inclusief alle kosten of een all-in huur. Deze afspraak lijkt in het begin eenvoudig, echter bij de wijziging van onderdelen van zo'n all-in huurprijs of bij de jaarlijkse afrekening van bijkomende kosten, zit er onenigheid in het verschiet.

Bij een all-in huurprijs telt men alle bijkomende kosten die voor rekening van de huurder komen op bij de kale huurprijs. Dit betekent dan dat de verhuurder verantwoordelijk is voor alle uitgaven die met deze bijkomende kosten verband houden en er zorg voor draagt dat alle leveringen en werkzaamheden ordelijk worden uitgevoerd. Deze bijkomende kosten kunnen betrekking hebben op ondermeer: verwarmingskosten, kosten airconditioning, schoonmaakkosten, verbruik water, gas en elektriciteit, onderhoudskosten lift, kosten beveiliging en glazenwasser en dergelijke. Wijzigen deze kosten, wil de verhuurder de kale huurprijs met een ander percentage verhogen dan de kosten of lopen de kosten uit de hand en de verhuurder ziet zich genoodzaakt de kostenbijdrage van de huurder aanmerkelijk te verhogen, dan hoop ik maar dat de huurspecificatie voldoende aanwezig is. Meestal is dit niet het geval en ontstaat er tussen huurder en verhuurder een fikse discussie over deze specificatie.

Stelt u zich voor dat de huurprijs stijgt met de inflatie of de Consumentenprijsindex, dit jaar circa 4 2 procent, de kosten stijgen met 10 procent en de BTW op de bijkomende kosten zou ook nog een stijgen tot 20 procent (is theorie!). Dit terwijl de huurprijs zonder BTW is en de kosten uiteraard met BTW belast

zijn. Erger wordt het nog indien de verhuurder aan het einde van de huurperiode de kale huurprijs wil verhogen tot het marktniveau, terwijl het precieze bedrag van deze kale huur niet bekend is, want hij berekende de huurder altijd een all-in huurprijs. Dit is een welhaast een Gordiaanse knoop, waarbij meestal een kantonrechter het laatste woord heeft en die knoop zal doorhakken. Noch de huurder noch de verhuurder zal uiteindelijk tevreden zijn met zo=n rechterlijke uitspraak, maar ze moeten het er toch mee doen.

Beter is het om in de huurovereenkomst of in het huurcontract een duidelijke specificatie op te nemen van de kale huurprijs met of zonder BTW. Daarbij een duidelijke opsomming van de bijkomende kosten, dat wil zeggen de bedragen met en zonder BTW. Het totaal van deze bedragen is dan de door de huurder te betalen brutohuur. Ik vind het redelijk dat de door de huurder te betalen bijkomende kosten opgenomen zijn in de vorm van een maandelijks of kwartaalvoorschot. De verhuurder kan dan per jaar, meestal per servicekostenseizoen dat loopt van 1 juli tot en met 30 juni van het daaropvolgende jaar, voor de huurder een afrekening maken. Het teveel betaalde krijgt de huurder dan terug en het tekort moet hij bijbetalen. Deze afrekening dient volgens mij uiterlijk op 1 oktober van ieder jaar plaatsgevonden te hebben. Bij een specificatie van de bedragen voor bijkomende kosten behoort ook een duidelijke omschrijving van de diensten die de verhuurder daarvoor zal (laten) verrichten. De huurder moet het ook eens zijn met deze omschrijving, anders zou een verhuurder maar zo=n gang kunnen gaan. En dat is niet de bedoeling, want bij servicekosten beheert de verhuurder het geld van de huurder en daarop moet hij zuinig zijn. Overigens doet de verhuurder dat niet gratis, meestal krijgt hij daarvoor buiten de ontvangen huur een jaarlijkse vergoeding.
-einde-