Boek ‘Huis te huur’

Geschreven door Hans Broeren op .

Hoofdstuk 7: ‘Expatverhuur’

(Tijdelijke) verhuur van gemeubileerde of gestoffeerde huizen en appartementen

Gedurende de laatste tien jaar is de groep huurders gegroeid, die om welke reden dan ook slechts tijdelijk een huis of flat, en dan wel gestoffeerd of geheel ingericht, willen huren. Veelal betreft het mensen die tijdelijk in ons land verblijven, vanwege werk- of familieomstandigheden (expats). Tegelijkertijd groeide de groep van eigenaars/verhuurders, die in plaats van hun huis of flat te verkopen deze woning met volledige inrichting liever verhuren. Deze verhuurders zijn mensen die zelf tijdelijk naar het buitenland gaan of over voldoende financiën beschikken om hun volgende (en weer volgende) huis of flat te kunnen kopen, zonder eerst hun huidige woning daarvoor te moeten verkopen.

Het huren van deze volledig ingerichte woningen of woningen die alleen gestoffeerd zijn, vindt hoofdzakelijk plaats via bedrijven die over tijdelijke woonruimte voor hun, meestal uit het buitenland afkomstige, werknemers willen beschikken. De huurprijzen variëren van 1.000 tot 5.000 euro per maand, dus huurprijzen in een luxe klasse.

Op zich staat er in de wettelijke regels voor huur van woonruimte dat er in het algemeen slechts sprake kan zijn van huur voor onbepaalde tijd en dat huur voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld circa 2 jaar) alleen in één uitzonderingsgeval mogelijk is. Deze uitzondering ligt volgens de wetgever bij de huiseigenaar die zelf tijdelijk naar het buitenland gaat, zijn huis gedurende die tijd wil verhuren en daarna weer zelf in zijn huis wil gaan wonen.

De economische werkelijkheid heeft echter deze wettelijke huurregeltjes ingehaald: particuliere verhuurders en het bedrijfsleven hebben huurcontracten en afspraken ontwikkeld waarmee – zonder al te veel en te grote ongelukken – tijdelijke verhuur van gemeubileerde huizen en flats mogelijk is. Het  gebruik van goede huurcontracten en speciaal voor deze vorm van huur geformuleerde voorwaarden is voor een goede gang van zaken van wezenlijk belang.

Bij huurcontracten voor tijdelijke verhuur van gemeubileerde woningen komt het regelmatig voor dat buitenlandse huurders een huurcontract in een andere taal dan het Nederlands verlangen. Dit raad ik u af. Bij onenigheid kunt u slechts procederen over een huurcontract in het Nederlands, maar om de buitenlandse huurder tegemoet te komen kunt u hem altijd een vertaling van het huurcontract, bijvoorbeeld in het Engels, overhandigen.

In de praktijk is een werkwijze ontstaan die de verhuurder van gemeubileerde woningen voor bepaalde tijd (dus tijdelijke verhuur) het meest beschermt. Vermeld op de eerste pagina van het huurcontract duidelijk dat het een huurcontract ‘voor bepaalde tijd’ betreft. Laat als huurder opnemen een bedrijf dat in Nederland gevestigd is, volgens het uittreksel van het handelsregister van de plaatselijke Kamer van Koophandel, en ga na wie gerechtigd is namens dat bedrijf te ondertekenen. Neem in het huurcontract de naam op van de werknemer(s) voor wie het bedrijf huurt. Specificeer de huurprijs naar onderdelen: kale huurprijs, vergoeding stoffering, meubilering en verdere inrichting, voorschot verwarming, gas- en elektriciteitskosten, aandeel in de servicekosten en eventueel kosten voor gebruik telefoon- en internetlijnen (ADSL).

Heel belangrijk zijn de data waarop de huurperiode begint en eindigt; neem deze data correct op. Dit geldt ook voor de data van een afgesproken verlengingsmogelijkheid (in de wandelgangen ten onrechte ‘optie’ genoemd). Dit betekent niet alleen de data van de tweede huurperiode, maar ook de datum waarvóór huurder of verhuurder zich over de gewenste verlenging dient uit te spreken. Bij tijdelijke verhuur is slechts éénmaal een verlenging met een huurperiode voor bepaalde tijd mogelijk. Neemt u deze tweede huurperiode niet op of verlengt u de huur ook na de tweede periode, bijvoorbeeld in de vorm van maand tot maand of van jaar tot jaar, dan ontstaat in beide situaties zeker een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met alle mogelijke huurbescherming van dien.

Om de tijdelijkheid van de huurovereenkomst te benadrukken is het aan te raden om in het huurcontract een tekst op te nemen waarin staat dat huurder zich van de tijdelijkheid van huur bewust is en dat verhuurder slechts een tijdelijk verhuur beoogt.

Buitenlandse huurders kunnen zich onverwacht met overplaatsing geconfronteerd zien en daarom neemt men in tijdelijke huurcontracten dikwijls een ‘diplomatenclausule’ van drie maanden op. Dit wil zeggen dat zodra de huurder of diegene voor wie een bedrijf huurt, verneemt dat hij wordt overgeplaatst naar een ander land of teruggaat naar huis, de huur met de afgesproken periode van drie (kalender-) maanden eindigt.

Bij een huurcontract voor een ingerichte woning behoort ook een opnamerapport van de toestand waarin de woning zich op het moment van het begin van de huur bevindt en een lijst van alle aanwezige spullen (inventarislijst). Om de communicatie met een buitenlandse huurder goed te laten verlopen, is het gebruik van lijsten in zowel het Nederlands als (bijvoorbeeld) het Engels een goed middel.

Gezien het grote belang voor een tijdelijke verhuurder van een volledig ingerichte woning is een waarborgsom of (harde) bankgarantie van twee of drie maanden (bruto) huur heel normaal. Dit geldt ook voor het maken van afspraken over het houden van huisdieren, waarvoor eventueel de toestemming van verhuurder vereist is.

Tot slot, de toestemming van de hypotheekbank, althans in het geval u nog een hypothecaire financiering op deze woning heeft. In de hypotheekakte komt het ‘huurbeding’ voor, dat u verbiedt zonder toestemming van de hypotheekbank de ‘met hypotheek bezwaarde’ woning te verhuren. Dit is een begrijpelijke voorwaarde van de hypotheekbank, want een woning die tegen een lage huur voor onbepaalde tijd verhuurd is, vertegenwoordigt een lagere verkoopopbrengst dan de opbrengst bij verkoop van een lege woning. Op het ogenblik raken gelukkig de hypotheekbanken ervan overtuigd dat tijdelijke verhuur hun belang niet schaadt. Immers, mocht de eigenaar van de tijdelijk verhuurde woning zijn hypotheekrente en –aflossing niet meer kunnen of willen betalen dan is na verloop van de (eerste) huurperiode van bijvoorbeeld twee jaar de woning leeg te verkopen. In de tussentijd krijgt de hypotheekbank via de door de bank opgeëiste ontvangsten van de hoge huur ruimschoots genoeg geld binnen om rente, aflossing en kosten te voldoen. Er zijn ook gevallen bekend waarin de eigenaar/verhuurder zijn hypotheekbank ‘vergeet’ te melden dat hij zijn woning tijdelijk verhuurd heeft, en de bank schijnt er niet wakker van te liggen, tenminste zolang alles goed gaat……

N.B. Wilt u dat de huur eindigt op de overeengekomen datum van de eerste of tweede periode, dient u dit (voor de volledigheid) uiterlijk drie maanden van te voren schriftelijk mede te delen aan de huurder. Vraag om bevestiging daarvan en spreek meteen een dag en uur af waarop de huurder de woning onbewoond aan u oplevert, de sleutel bij u inlevert en u samen met hem de inventarislijst naloopt of alles klopt.